报告公司投资评级 - 公司投资评级为"中性"，调低[1][2] 报告的核心观点 营收和现金流双增，受益京沪商办改造空间大 - 2024年上半年公司实现营收5.18亿元，同比增加4.01%；经营活动产生的现金流量净额为3.40亿元，同比增加10.07% [5] - 公司向全体股东每10股派发现金红利2.20元（含税） [5] - 2024年上半年营业收入上升主要系部分新项目、爬坡期项目出租率有所提升，存量项目出租率边际改善所致 [5] - 2024年上半年归属于上市公司股东的净利润较上年同期下降较多，主要系公司2023年同期锦和大宁财智中心项目改变合作模式，导致2023年同期资产处置收益金额较大，而本期不涉及类似改变合作模式的情况 [5] - 公司的经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营，2024年上半年公司承租运营的项目有40个，管理面积约79万平方米；受托运营的项目有29个，管理面积约52万平方米；参股运营的项目有2个，管理面积约10万平方米 [5] - 截止本报告期末，公司在管项目71个，在管面积逾140万平方米，主要分布在上海、北京等一线城市的核心区位 [5] 公司估值分析 - 我们预计公司2024年EPS和BPS分别为0.11元、2.45元 [6] - 考虑到特大城市更新改造政策的利好，公司将充分受益 [6] - 我们给予公司2024年1.3-1.6倍的动态PB，对应合理价值区间3.19元-3.92元，给予公司"中性"投资评级 [6] 风险提示 - 出租率和租金差下降风险 [6][8] - 区域过度集中风险 [6][8]