报告行业投资评级 - 报告给予房地产行业"强于大市"的投资评级 [6] 报告的核心观点 当前二手房市场呈现"以价换量"格局 - 当前核心城市二手房供需结构出现需求端复苏、供给端抛售的现象,进而形成二手房"以价换量"的成交格局 [1] - 供给端抛售行为主要是因为房主为减轻高利率房贷带来的月供压力,缺乏进一步降低存量房贷利率的政策支持,倾向通过出售房产获得流动资金提前偿还贷款 [1] 上一轮存量房贷利率下调效果有限 - 2023年9月存量房贷利率下调,平均降幅73BP,每年减少借款人利息支出约1700亿元,但从销售去化指标看,对楼市复苏效果有限 [2] - 上一轮下调范围和幅度有限,仅针对首套个人住房贷款,未惠及二套房贷款,且下调后的存量房贷利率仍高于新增贷款利率 [3] 进一步降低存量房贷利率有望改善二手房市场 - 在利率下行空间打开的背景下,如果进一步将存量房贷利率降至新增贷款利率水平,有望加速改善二手房抛压,大幅改善二手房市场供需关系,促进楼市企稳 [4] 投资建议 - 建议关注以下两类房企: 1) 9月地产政策宽松预期下,困境反转房企如金地集团、新城控股 [4] 2) 上半年拿地较高、下半年销售预期改善的房企如招商蛇口、绿城中国、保利发展、滨江集团 [4]