21 世纪美国两次房地产浪潮的特点 两次房地产浪潮的共同推动因素 - 两次房地产浪潮都在低利率的宽松货币政策中孕育而生[18][19] - 两次房地产浪潮的开始往往伴随着强劲的经济复苏[21][22] - 两次房地产浪潮的快速上涨过程均伴随着显著的信贷扩张和次级贷款的剧增[20] 第一次房地产浪潮的特点 - 2001-2012年的第一次房地产浪潮中,房价在2006年达到顶峰后出现大幅下跌[2][5] - 第一次浪潮期间,股市和房地产市场走势存在一定差异[3][4] - 第一次浪潮中,房价上涨与GDP增长呈现较高的相关性[4] - 第一次浪潮中,租金涨幅与通胀基本保持一致,而售租比变动较为剧烈[5][6] - 第一次浪潮中,东西海岸和南部地区房价上涨幅度较大,中西部地区相对较小[7][8] 第二次房地产浪潮的特点 - 2012年至今的第二次房地产浪潮呈现出从复苏到快速上涨再到调整的多阶段波动[9] - 第二次浪潮中,股市和房地产市场走势高度趋同[10][11] - 第二次浪潮中,租金上涨略高于CPI,售租比创历史新高[12][13] - 第二次浪潮中,西部内陆州和东南沿海州房价涨幅最大[14][15][16][17] 产业发展和贫富分化对房价的影响 高科技产业发展推动核心城市房价上涨 - 加州作为全球高科技中心,其核心城市洛杉矶、旧金山和圣地亚哥房价大幅上涨[28][29][32] - 软件和健康行业是美国风险投资的主要热点,带动了相关城市房价上涨[29][30][31][32][33] 贫富分化加剧导致核心城市房价飙升 - 加州内部存在严重的贫富分化,核心城市房价远高于全州平均水平[37][38][39][44] - 科技巨头利用数字技术和数据资源构建新的社会权力分配模式,加剧了区域贫富差距[84][85][86] 房地产市场对经济和政治的影响 房地产是美国经济的重要支柱 - 住宅投资在疫情期间对GDP增长有直接拉动作用[45] - 房地产行业占GDP比重呈上升趋势,住房投资和消费合计占GDP 15%左右[46][47] - 住宅建设可带来大量就业和税收[48] 房地产市场变化影响政治格局 - 房价和生活成本上涨较快的地区,民主党支持率有所上升[52][53] - 北卡罗来纳州可能成为2024年大选的关键战场[79][80] - 人口流动和产业转移也影响了一些州的政治格局变化[67][68][70][71]