美国经验 - 1930年代大萧条期间,罗斯福政府推出《1933房主再融资法案》,成立房主贷款公司(HOLC)向房主提供"更优惠、更长期"的按揭再融资[2] - 政府出资2亿美元作为HOLC的初始资本,HOLC还可发行不超过20亿美元的自有债券,由政府担保[2] - HOLC最终以"小幅盈利"退出,向100多万家庭提供了近35亿美元的转按揭[2] - 2008年金融危机期间,美国政府再次推出转按揭政策,但实施效果不佳,后续推出HARP计划取得较好效果[3][4][5] 日本经验 - 1990年代日本地产泡沫破灭后,日本央行大幅下调利率,但由于许多家庭签订了固定利率按揭,按揭早偿现象居高不下[6][8] - 2007年日本住房金融厅(JHF)推出"Flat 35"等创新合同条款,帮助居民应对利率变动或偿债困难[9][12] - 日本家庭可在商业银行间转按揭,但由于产权转让、估价等费用较高,实践较少[6] 风险提示 - 海外环境与国内不同,政策可能不可比[6] - 历史经验不代表未来[6]