报告公司投资评级 - 报告维持公司"优于大市"评级 [12][19] 报告的核心观点 剥离房地产主业 - 公司计划剥离房地产开发主业,由私人公司持有该业务,同时组建私人公司集团 [8] - 剥离房开主业后,公司将构建"开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技"的新业务模式 [8] 美置服务业务 - 美置服务稳固住宅基本盘,并将管理业态延伸至产业园区、医疗康养等领域 [9] - 美置服务将孵化标准化且可快速复制的增值服务,构建"基础服务+增值运营"的产品体系 [9] 美置商业业务 - 集团着力打造悦然系商业标杆,其中佛山悦然广场NOI Margin达76%,处于行业优秀水平 [10] - 集团拟将5座自持商业体纳入美置商业板块,并整合3座产业园的产权及运营权 [10] 睿住发展业务 - 睿住发展已在佛山、惠州、江门布局3座产业园,年产能达15万立方米 [11] - 睿住发展报告期内港澳业务已实现签约1.3亿元 [11] 财务数据分析 - 2024年上半年公司实现营业收入251.34亿元,同比下降30.8% [8] - 2024年上半年公司归母净利润3.8亿元,同比下降51.9% [8] - 2024年上半年公司有息负债371.1亿元,较2023年末下降2.5% [8] - 预计公司2024年EPS为0.71元,给予10-12倍PE估值,对应合理价值区间为7.73-9.28港元 [12][19]