基本面分析 - 美联储货币政策是当前影响全球资本市场的最重要因素之一[3] - 美联储降息有助于刺激居民信贷需求,改善房地产销量,同时也能改善房企现金流,促进新开工[4] - 美国房地产周期与经济周期存在一定相关性,房地产是GDP重要组成部分[31][32] - 房价上涨是通胀形成的重要原因之一,美国房价指数变动往往领先于通胀变动[37][38] - 减税、增加支出等财政政策有助于影响居民收入,促进经济恢复,进而促进房地产发展[45][46][47] - 金融监管政策的放松有助于刺激房地产贷款条件更加宽松,但也可能滋生房地产泡沫[50][51][52] 居民端分析 - 降息有助于提高居民房地产配置积极性,如1984年9月和2001年1月降息后,居民房地产资产占比明显升高[141] - 但除降息外,居民配置房产还需考虑未来房价变动趋势,在房价下跌时降息不能刺激居民房产配置需求[141][142] - 即使降息,居民决策还需考虑贷款条件、收入预期、还款能力等多方面因素[142][143] - 降息后,居民房产配置决策还需考虑其他可替代资产价值变动情况[142][143] 企业端分析 - 企业新开工、在建等情况反映新房和成屋的供应能力,进而影响房价和销量变动[66][67] - 在房地产周期下行时,企业获批、新开工、在建等指标持续下滑,库存明显增加[105][106][128] - 在房地产周期上行时,企业新开工、在建等指标持续偏强,库存整体充足[116]