政策支持持续加码，"十四五"规划稳步推进 1. 国家政策持续出台，推动完善住房保障体系 [21][23][24] 2. 常住人口稳定增长，计划新增保障房有序推进 [26][29][33][34][35][36][39] 华夏北京保障房 REIT 运营情况稳定，投资者长期看好 1. 国内首批上市保障性租赁住房 REIT，持有结构多元 [43][44][45][46][65][66] 2. 发行受投资者追捧，认购情况火热 [73][74][75][76][77][80][81][82] 3. 产品结构稳定，原始权益人与基金管理人经验丰富 [89][90][91][92][94][95] 城市经济基本面优秀，中长期租赁租房缺口持续存在 1. 经济体量庞大，海淀、朝阳两区经济活力强 [101][102][103][104][108][111][112][114] 2. 人口密集带动租赁需求强劲，住宅类用地供不应求 [124][125][126][128][129][131] 优质底层资产具有强稀缺性，营收能力稳定 1. 底层资产区位优势明显，项目竞争力强 [139][140][141][142][143][144][145] 2. 逆周期优质资产：持续政策红利，稳定派息，长期配置价值高 [148][149][150][152][153][154][155][156][157][158][159][160][161][162][163][164][165][166][167] 营收结构稳定，盈利能力优秀，长期存在上升潜力 [187][188][189][190][191][193][194][195][196][197][199][200][201][202][203] 京保 REIT 估值参数合理，具备逆周期高分红特性 1. 收入预测参数合理，由于统一配租存在结构性空置 [205][206][207][208][209][210][211][212] 2. 保障房 REITs 折现率普遍较高，在基准定价 6%上方浮动 [220][221][222] 3. 保障性租赁住房 REITs 的 EBITDA 利润率水平领先，长期增长性与短期低波动特征使其成为逆周期稀缺资产 [224][225][226][227][228][229][230] 4. 华夏北京保障房 REIT 估值水平在保障房 REITs 中相对较高，反映底层资产高能级 [231][232][233][234][235][236][237][238][239][240] 风险提示 1. 宏观经济波动风险 [242] 2. 政策变化风险 [243] 3. 运营能力下降风险 [244] 4. 周边竞争风险 [245] 5. 市场需求恶化风险 [246]