报告概述 - 本报告为证券研究报告,主要针对房地产行业进行深度研究 [1] - 报告重点分析了"住房以旧换新"政策的背景、实施模式、效果及投资建议等 [1] 政策背景 - 当前商品住宅库存高企,新房销售持续负增长 [7] - 二手房挂牌量增加,成交价持续走低,成交周期拉长,致使置换需求被限制 [7] - "以旧换新"政策旨在打通一二手房交易链条,释放改善性住房需求 [7] 实施模式 - 主要有以下几种模式:帮卖模式、收购模式、"旧转保"模式、补贴模式 [13][33][64][68] - 帮卖模式是最为市场化的交易模式,中介和开发商合作,优先推售旧房 [16][17][18] - 收购模式由政府指定的地方国资平台或开发商直接收购旧房,旧房作为保障性住房使用 [33][34][35] - "旧转保"模式由政府统租存量房源用于保障性住房运营 [64][65][66] - 补贴模式为政府对出售自有住房并购买新房的居民给予一定的购房补贴或税费减免 [68][69][70] 政策效果 - 对于购房者而言,"以旧换新"减轻了置换压力,降低了置换成本 [77][78] - 从数据层面看,政策对于成交量提升、库存去化的效果暂不显著,帮卖模式的城市效果相对好于收购模式 [79][80][81] - 当前政策实际效果并不乐观,未来政策仍有优化空间 [85][86] 投资建议 - 关注参与"以旧换新"活动较多的央企房企,如招商蛇口、华润置地、保利发展 [103] - 关注深耕地区"以旧换新"活动的地方国企和区域性品牌房企,如绿城中国、滨江集团 [103] - 关注受益于"以旧换新"二手房成交的房地产经纪公司,如我爱我家、贝壳 [103] 风险提示 - "以旧换新"政策落地及推进进度不及预期 [104] - 二手房房价波动风险,影响旧房的评估价格 [104] - 保障性住房的租售前景存在不确定性 [104] - 收购旧房的资金不足 [104] [1][7][13][16][17][18][33][34][35][64][65][66][68][69][70][77][78][79][80][81][85][86][103][104]