行业投资评级 报告未给出明确的行业投资评级。[1] 报告的核心观点 行业政策 1) 2024年以来,防范化解房地产风险、消化存量、优化增量成为房地产发展新基调,中央及各部委持续释放房地产市场利好信号。[7][8] 2) 预计下半年,政策将继续围绕构建房地产发展新模式持续发力,但需关注后续政策落地情况及持续性。[7][10] 供需格局 1) 受益于利好政策频出,2024年二季度,房地产销售面积与金额环比降幅呈收窄趋势,百城新房住宅价格结构性上涨,对短期楼市起到一定提振作用。[11][12][15][19] 2) 但二手住宅价格持续下降,且因销售企稳尚需时日,房企资金压力较大,新增土储投资意愿不高,预计2024年下半年,房地产新开工及施工方面将面临较大压力。[11][20][22] 债务压力与信用质量 1) 2024年上半年,房地产行业债券市场融资规模同比仍未好转,但信用风险蔓延得到有效控制。[23][24][32] 2) 未来一年行业整体将处于偿债高峰,需关注到期债务较为集中、流动性紧张的房企。[28][34] 3) 预计下半年,在债券融资支持工具政策引导下,发债规模或有提升,但房地产行业信用质量分化状态将延续。[23][34] 利差分析 1) 2023年以来,房地产行业信用利差(平均数)整体呈收窄状态。[35][42][44] 2) 民营企业整体利差水平远高于非民营企业,采用担保发行的债券虽有增信但利差并未明显降低。[35][46][48]