报告行业投资评级 无相关内容。[无] 报告的核心观点 日本房地产市场发展特点 - 二战后通过三大支柱政策解决了住房供给不足的问题,1968年房屋总数超过家庭总数。随着人口老龄化和少子化,房屋供过于求,2018年空置率增加至13.6%。[16][17][19] - 以新房销售为主,二手房交易不活跃,流通率不足15%。租赁市场发达,租房率在40%,近六成租户年龄在40岁以下。[21][22][23] - 居民购房首付比例较高,房价收入比高于美国、英国、法国,尤其是首都圈房价收入比持续上涨,略高于3-6倍的合理区间,年轻人群置业压力较大。[30][31][32][33][34][35][36] - 房地产税种丰富,覆盖取得、保有和转让全过程,整体呈现保有环节税负较轻、短期投机交易税负重的特点,鼓励居民长期持有。[39][40][41][42][43][44][45] - 行业参与者众多,呈现"寡头竞争"的特征,TOP20房企集中度在50%以上。[46][47][48][49][50][51][52][53][54][55][56][57] 日本房地产市场发展历程 - 1956-1990年:二战后人口增长和城镇化推动房价快速上涨,政府通过税收政策打击投机行为,但房价仍持续上涨。[60][61][62][63][64][65][66][67][68] - 1991-2008年:政府主动收紧货币政策和房地产税收政策,加上人口结构变化导致房地产泡沫破裂,企业和居民资产负债表失衡,经济陷入长期衰退。[70][71][72][73][74][75][76][77][78][79][80][81][82][83][84][85] - 2009年至今:安倍经济学刺激经济回暖,居民收入和购买力提升,低利率环境下借贷成本降低,推动房地产市场温和复苏。[86][87][88] 日本房地产市场发展对中国的启示 - 宏观经济复苏程度和市场预期是决定房地产市场走势的关键因素,需加大财政和货币政策支持力度,提振市场信心。[118][119][120] - 房地产调控政策宜结合行业基本面情况稳妥推进,防止市场大起大落。[121] - 房地产市场呈现"总量放缓分化加剧"的新阶段特征,需建立"以人定房,以房定地、以房定钱"的新发展模式。[122][123] - 在稳定房地产市场的同时,允许一些陷入困境的房企破产或重组,加快不良资产处置。[124]