报告行业投资评级 无相关内容。 报告的核心观点 房企半年度亏损面较广 - 在中诚信国际统计的 32 家已发布盈利预告的 A 股房企中，24家房企预亏，预亏企业占比达 75%。房企亏损主要原因包括结算项目拿地成本较高、行业下行背景下结算项目销售价格不及预期导致毛利率大幅下滑、项目结算节奏放缓导致当期确认收入对期间费用的覆盖程度下降、计提大额资产/信用减值损失、为应对流动性压力折价出售资产等。[6] 销售业绩表现不佳 - 2024年上半年 Top100房企销售总额同比下降 41.6%，销售规模大幅下滑。但6月份房企抓住重大利好政策效果释放时机加紧冲刺年中业绩，Top100房企单月销售额环比增长 26.05%，单月同比降幅减少至 19.55%。预计全年销售业绩同比降幅将缩窄。[11][12] 市场集中度进一步提高 - Top10房企销售额占 Top100房企销售额的比重从上年同期的 43%上升至 49%，Top30房企销售额占比从上年同期的 71%上升至 74%。[12] 政策重点防范化解房地产风险 - 党的二十届三中全会首次将"落实好防范化解房地产等重点领域风险的各项举措"写入全会文件中。未来政府端支持回购存量房消化库存、居民端放宽限购、降低购房成本、企业端继续保持较大的融资支持力度等。[13][15] 住房双轨制势在必行 - 从长期来看,保障性住房将分流部分刚性需求,改善性需求仍主要由市场化方式解决。同时为防范控制行业风险,未来房地产融资方式将更倾向于项目和资产层面、信用类融资占比或将降低,商品房销售方式或将逐步由预售制向现售制过渡,税收方面或将降低开发和交易环节的税费、适时增加持有环节税费。[15][16] 根据目录分别总结 行业近况 - 6月房地产市场在"517"新政重大利好充分释放以及年中房企业绩冲刺推动下成交量环比大幅回升,预计17月累计成交降幅将进一步缩小。供给端仍运行于历史低位,库存继续从高位逐步下降,市场仍处在缓慢去库存周期当中。[17][18][19][20] - 6月房企境内债券市场融资有所回升,短期内房企违约风险可控,二级市场交易活跃度下降。[21] 需求端 - 6月商品住宅价格延续下行趋势但跌幅减小,70个大中城市中房价环比上涨城市数量略有增加。在5月重大利好政策充分释放以及年中房企业绩冲刺的推动下,商品房销售面积及销售金额环比实现50%以上的大幅增长,累计同比降幅有所缩窄。[18] - 二手房市场成交量环比增长7%,同比增长24%,前6个月累计成交面积同比跌幅有所收窄,价格方面70个大中城市二手商品住宅价格同比下跌7.87%,环比下跌0.85%。[20] 供给端 - 6月,百城土地成交总价环比回升36%左右,溢价率环比上升0.43个百分点,但仍延续今年以来在历史低位的运行状态。单月开竣工量均有所回升,但与往年同期相比仍处于较低水平。商品房待售面积继续从高位逐步下降,市场仍处在缓慢去库存周期当中。[19] - 16月房地产开发投资规模同比下降10.1%,降幅与上月持平。房地产开发企业到位资金同比降幅有所收窄,但仍达到22.6%。[19] 融资情况 - 6月房企境内债券融资金额有所回升,但总量仍较少,发债房企中包含滨江集团和美的置业两家民营企业,其余均为央企及强地市国企。境外市场6月继续无发行。7月房地产企业境内债整体到期规模386.92亿元,无单家集中到期压力较大的情形,违约风险可控。[21] - 二级市场方面,6月房企境内债券成交热度下降,投资类地产债券收益率略微下降,高收益地产债平均成交价环比变化较小。境外市场方面,6月中资房企债券交易价格整体平稳。[21]