扎根杭州辐射全国,增值业务助力业绩腾飞 公司概况 - 滨江服务集团有限公司(以下简称"滨江服务")是国家一级资质物业管理企业,自1995年起开始深耕杭州,2016年全面进入市场化运作 [1][2] - 公司以"业主第一、服务第一、品质第一"为企业宗旨,以"从心出发、让象回家"为服务理念,服务的物业从公寓、别墅、排屋、写字楼,逐步扩展至大型商业综合体、企业总部大楼、产业园区、安置房、学校等业态 [13] - 在中指研究院对杭州市居民满意度普查测评中,滨江物业连续十二年处于行业领先,成为杭州市物业行业满意度标杆 [14] 股权结构稳定,管理层经验丰富 - 公司自2019年上市以来,前三大股东持股比例一直稳定在71.63%,实控人为戚金兴家族同时也是滨江集团实控人 [16] - 公司管理层地产行业从业经验丰富,董事会8位高管中,4位曾任职于滨江集团 [19][20] 收入利润保持双增,盈利水平行业领先 - 2023年公司实现收入28.10亿元,同比增长41.5%;其中物业管理、非业主增值服务和5S增值服务分别增长29.9%、7.5%、172.5% [23][24] - 2023年公司实现归母净利润4.93亿元,同比增长19.6%;毛利率和净利率分别为24.8%和17.9% [26][27] - 公司近年来持续提升管理能效,管理费用占收入比例由2018年8.2%压降至2023年2.7% [27] - 公司2023年净利率水平在主流物企中领先,仅次于华润万象生活 [32][33] 物业管理规模不断拓展 - 截至2023年末,公司在管建筑面积54.8百万方,同比增长30.7%;其中住宅在管面积占比达82% [46][47][19] - 公司持续自市场化运作以来,第三方在管面积占比逐年增加,截至2023年末达56.5% [52][53] - 公司关联方滨江集团销售排名不断提高,2023年销售市占率提升至1.3% [57][58] - 公司物管费处于行业较高水平,2015-2023年期间共上调53次,2023年平均物业管理费约4.21元/月/平米 [63][64] 增值业务发展迅速 - 公司5S增值服务是提供围绕房屋资产的一站式打理保养的优质服务,2023年收入6.78亿元,同比增长172.5% [74][75] - 公司5S增值服务中的优居服务包括为客户提供定制硬装、软装服务,2023年收入5.3亿元,同比增长354.8% [77] 盈利预测与投资建议 - 我们预计公司2024-2026年归母净利润为5.83、7.02、8.29亿元,对应EPS为2.11、2.54、3.00元,当前股价对应PE为7.1、5.9、5.0倍 [85][86] - 滨江服务扎根杭州辐射全国,物业服务定位高端,在管面积增速、物管费水平和盈利能力行业领先,关联公司经营稳健,后续项目输送可期;拓展硬装业务后5S增值服务收入高增,有望成为全新利润增长点。首次覆盖,给予"买入"评级 [86]