报告公司投资评级 - 报告给予领展房托(823 HK)买入评级 [1] 报告的核心观点 - 领展于2024年2月完成收购上海七宝万科广场剩余50%股权,收购价格折让26.3% [1] - 该项目预计年化净物业收入为人民币4.87亿元,预期租金回报率达9%以上 [1] - 该项目即使在2020-2022年间,出租率也高达约95%,高于其他邻近购物中心的80%-90% [1] - 该项目在2023年实现约11%的正续租租金调整率,即使在充满挑战的零售环境下,预计在2024年可实现低个位数的正租金调整,主要由餐饮支持 [1] - 轻食餐饮表现较优,高端化妆品和黄金珠宝是销售额最高的行业 [1] - 领展正在优化租户组合,引入一些热门品牌,并对部分资产进行提升,预计可实现两位数的投资回报率 [1] 财务数据总结 - 2023财年收入为122.34亿港元,同比增长5.4% [2] - 2023财年物业收益净额为85.45亿港元,同比增长3.4% [2] - 2023财年可分派收入为63.11亿港元,每单位分派2.743港元,同比下降10.3% [2] - 2023财年每单位账面净值为73.98港元 [2] - 2023财年分派息率为8.6% [2] - 预计未来几年收入和物业收益净额将保持1.9%-2.3%的增长,每单位分派将小幅增长 [2]