文章核心观点 - 文章通过物理学中的作用与反作用原理，阐述了在投资领域中，投资者通过购买如股息股票、优先股或债券等收入产生资产，以获得稳定回报，从而平衡市场波动和不确定性。文章还具体分析了两个投资选择：Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) 和 British American Tobacco p.l.c (BTI)，展示了它们如何通过稳定的运营和增长策略，为投资者提供持续的收入[3][6][15][26] HR - Healthcare Realty Trust Incorporated 公司概况 - HR是一家专注于医疗办公楼（MOB）的房地产投资信托（REIT），拥有并运营673处物业，主要位于市场领先的医院校园周边。公司报告了2024年第二季度的业绩，每股FFO（资金流）为$0.38，足以覆盖其每季度$0.31的股息，且NOI（净营业收入）增长超出预期[7] 财务表现 - HR预计2024年下半年NOI同比增长将在4.5%至5.5%之间。公司还提高了全年FFO指导范围的中点，从$0.005/股增加，如果没有Steward收入储备，增加幅度将达到$0.01/股[8][9] 运营亮点 1. 强劲的租赁活动：HR在第二季度连续第四个季度签署了超过400,000平方英尺的新租赁合同，新租赁管道达到创纪录的190万平方英尺，预示着未来季度的活动[10] 2. 高占用率水平：HR报告了连续第二个季度占用率超过85%，从去年的79.3%上升到85.5%。管理层预计2024年下半年占用率将达到约87%，并有望在未来几年达到90%[11] 3. 强劲的NOI增长：由于占用率提高和费用控制，HR的NOI增长超出预期。如果没有Stewart Reserve，HR的同店NOI在第二季度同比增长3.5%，总多租户NOI增长3.9%，均处于指导范围的高端[12] 4. 完全覆盖的股息：HR的每股$0.38 FFO足以覆盖每季度$0.31的股息。公司预计2024年全年正常化FFO在$1.53至$1.55/股之间，年度股息支付率为79%[13] 5. 股票回购：HR与KKR & Co.的合资企业为REIT注入了急需的流动性，生成了4亿美元的收益。公司预计全年将通过合资和资产销售获得超过10亿美元的总收益，用于计划资本承诺和债务结算及股票回购[14] 6. 财务健康：HR在第二季度结束时，包括计划债务偿还，杠杆率为6.4倍。公司预计到2024年底，杠杆率将降低，股息支付率将提高[15] BTI - British American Tobacco p.l.c 公司概况 - BTI是全球最大的烟草公司，其普通股票价格已从低点上涨约24%，这仅仅是其被低估的烟草领导者所能提供的开始。公司正在引领大型烟草集团向无烟未来转型[16] 财务表现 - 在2024年上半年，BTI的新类别产品消费者增加了140万，总数达到2640万。新类别产品在2024年上半年贡献了17亿英镑的收入，占集团收入的17.9%，自2020年以来年复合增长率达到28.4%[18] 运营亮点 1. 新类别增长：新类别增长主要由尼古丁产品Velo驱动，Vuse电子烟品牌继续保持市场领导地位，在主要市场中占有40.9%的价值份额[21] 2. 传统烟草业务：尽管在美国可燃烟草收入下降，但被美洲与欧洲以及亚太中东非洲市场的强劲增长所抵消。公司在美国的热门品牌如Newport、Lucky Strike和Natural American Spirit继续增加市场份额[22] 3. 财务健康：BTI在2025年上半年结束时，拥有强大的流动性位置，平均债务到期年限为9.2年，固定债务比例为84%。公司预计到财政年度结束时，调整后的净债务/调整后的EBITDA将在2.0至2.5倍之间[24] 4. 股票回购：公司启动了一项重大的股票回购计划，计划在2024年回购7亿英镑的股票，在2025年回购9亿英镑的股票。截至2024年6月30日，公司已回购1510万股，价值3.66亿英镑[25] 行业展望 - 烟草行业具有将价格上涨轻松转嫁给消费者的特点，尽管存在健康问题，政府在限制方面行动有限。烟草产品在人类社会中根深蒂固，未来将继续存在，只是形式会根据消费者偏好而变化[25]