文章核心观点 - 近期市场波动剧烈,道指单日下跌超过1000点,主要受7月就业数据疲软影响,加息可能性降低 [2] - 低利率环境有利于高股息股票,如亚历山大房地产(ARE) [2] - ARE是一家高质量的房地产投资信托公司,拥有生命科学办公物业,位于高壁垒进入市场,具有稳定的租户群和优秀的运营表现 [4][6] 公司概况 - ARE专注于生命科学办公物业,主要位于纽约、波士顿、西雅图、湾区、圣地亚哥等创新中心,吸引大量高素质人才 [4] - ARE的物业对生命科学、生物技术、制药公司和政府机构至关重要,92%的前20大租户为投资级或大型公司 [4] - ARE的物业出租率自2007年以来一直保持在93.8%以上,在金融危机和疫情期间表现出色 [4] 运营表现 - 2022年二季度,ARE总收入和净经营收入同比分别增长7.4%和9.4%,每股FFO增长5.4% [6] - 新租约和续租租金分别同比增长26%和15%,反映了强劲的租赁需求 [6] - 管理层预计2022年全年每股FFO增长5.6%至9.47美元,主要得益于资产循环和"大型园区"战略 [6] 财务状况 - ARE资产负债表稳健,评级为BBB+,有56亿美元可用流动性,净债务/EBITDA仅5.1倍,固定收益比4.5倍 [6] - 97%的债务为固定利率,平均债务期限13年,处于行业领先水平 [6] - 公司目前股息收益率为4.6%,派息率仅55%,连续13年增加股息,5年复合增长率为5.6% [6] 估值分析 - 目前ARE的估值(11.9倍前瞻性FFO)远低于历史平均水平(17倍),具有较大上涨潜力 [6][7] - 与同行相比,ARE在成长性和盈利能力方面表现出色,评分为A和B级 [8] - 未来在低利率环境和"大型园区"战略推进下,ARE有望实现中高单位数的每股FFO增长,加上4.6%的股息收益,有望实现超越大盘的总回报 [9]