文章核心观点 - 公司专注于养老院和其他医疗基础设施的房地产投资信托(REIT) [3] - 公司拥有传统的三重净租赁和RIDEA(REIT投资多元化和赋权法案)两种经营模式,可以获得运营收益 [3] - 人口老龄化趋势为公司提供了长期增长潜力 [3][6] - 公司的设施入住率已恢复到疫情前水平,合同护理人员成本也已恢复 [3] - 公司6.5%的高收益率、成本改善和人口趋势为其长期投资价值提供支撑 [3] 公司概况 - 公司拥有298处资产,共17,658张床位,分布在36个州和英国 [8] - 公司的资产净值(NAV)中54%来自RIDEA物业,占收入的90.5% [9] - RIDEA物业允许公司获得租金收入和运营利润份额,但也承担一定的运营风险 [9] 业务表现 - 公司的综合养老院(ISHC)业务同店净营业收入同比增长20%,主要受益于租金增长和入住率提升 [10] - 公司的高级住房运营(SHOP)业务同店净营业收入同比增长30%,主要受益于新资产收购和入住率上升 [10] - 公司计划以非核心资产出售和自由现金流的方式,收购更多SHOP资产 [10] - 公司的门诊医疗(OM)业务租赁活动已恢复正常水平 [10] 财务状况 - 公司正在通过出售非核心资产和行使购买Trilogy剩余权益的方式,来实现去杠杆和扩张目标 [15] - 公司获得了政府提供的3.6%固定利率30年期HUD贷款,有利于降低融资成本 [15] - 公司已偿还7.21亿美元高利率债务,加强了资产负债表 [15] - 公司目标到2024年底将净债务/EBITDA降至6倍,处于同行较低水平 [15] 行业趋势 - 新建成本上涨36%,但吸纳率创历史新高,公司入住率已超疫情前水平 [6][7] - 2024年和2025年,Medicare和Medicaid的报销水平将分别上涨4.4%和4.1% [7] - 新的最低护理人员标准可能会对行业产生一定影响,但公司认为影响有限 [13][14]