公司概况 - 中駿集團成立於1996年，2010年2月在香港聯交所主板上市[3] - 中駿集團主要業務包括物業開發、商業管理、物業管理及長租公寓業務[3] - 中駿集團的物業項目分佈在56個城市，包括北京、上海、天津等[3][4] - 中駿集團擁有總規劃建築面積約2,630萬平方米的土地儲備[4] - 中駿集團榮登「2024年中國房地產開發企業綜合實力Top 500」[3] - 中駿集團以「專築您的感動」為關鍵價值主張，「創建智慧生活，讓幸福觸手可及」為使命[3] - 中駿集團將繼續以更積極穩健的發展策略，持續鞏固區域領先地位[4] 業務表現 - 本集團連同其合營公司及聯營公司實現合同銷售金額約人民幣61.31億元，同比大幅下降約69.5%[23] - 本集團合同銷售面積約68萬平方米，同比下降約57.2%[23] - 期內物業銷售均價為每平方米人民幣9,028元[23] - 本集團聚焦一、二線城市項目,微調各重點項目的售價,確保其定價於市場上具競爭力[24] - 本集團做好三、四線城市項目的部署,盤活存量,務求提高其去化率[24] - 本集團持續優化客戶的付款政策,以加快回款週期為目標,確保本集團的流動性[24] - 二零二四年上半年,本集團連同其合營公司及聯營公司共超過80個項目處於在售狀態,分佈在超過50個城市[25] - 長三角經濟圈的合同銷售金額佔比43.0%[30] - 中西部地區的合同銷售金額佔比23.3%[30] - 環渤海經濟圈的合同銷售金額佔比15.9%[30] - 公司确认物业销售收入約人民幣239.26亿元，同比大幅增加177.9%[36] - 公司实现交付物业面积約151万平方米，同比增加62.2%[37] - 公司物业平均销售价格約為每平方米人民幣15,810元[37] - 公司土地储备总規劃建築面積約2,630萬平方米，分布于56个城市[42] - 公司土地储备成本中，长三角经济圈占32.5%，环渤海经济圈占24.2%[43] - 公司持有投资物业总建築面積約388萬平方米，分布于26个城市[44,45] 财务表现 - 收益大幅增加161.7%至約人民幣24,816,532,000元,主要由于物业销售收入增加[55] - 物业销售收入大幅增加177.9%至約人民幣23,925,857,000元,主要由于交付面积和平均销售单价的增加[56] - 交付物业面积大幅增加62.2%至1,513,368平方米,平均销售单价大幅增加至每平方米人民幣15,810元[56] - 物业管理费增加9.3%至約人民幣603,302,000元,主要由于管理物业数量和面积增加[57] - 毛利大幅增加171.7%至約人民幣4,459,982,000元,毛利率增加至18.0%[67] - 投资物业公允值虧損大幅增加158.3%至約人民幣3,088,113,000元,主要由于部分商业物业减值[68] - 销售及營銷開支大幅減少33.1%至約人民幣395,676,000元,主要由於在售項目數量減少[69] - 行政開支減少11.0%至約人民幣627,537,000元,主要由於實施成本控制措施[70] - 其他開支約人民幣961,136,000元,主要為合營公司投資及關聯方應收款的減值損失[73] - 融資成本大幅增加89.8%至約人民幣861,384,000元,主要由於部分借款未用于項目開發而無法資本化[74] - 其他開支約人民幣961,136,000元,主要由於對合營公司投資及應收關聯方款項的減值虧損所致[75] - 財務費用由二零二三年上半年的約人民幣453,892,000元大幅增加89.8%至二零二四年上半年的約人民幣861,384,000元,主要是由於更多資金並未用於項目開發,故該等融資成本不能資本化[76] - 税項由二零二三年上半年税項抵免約人民幣28,964,000元轉變為二零二四年上半年税項開支約人民幣696,437,000元,主要是由於二零二四年上半年確認收入大幅增加引致税項開支撥備增加[79] - 母公司擁有人應佔虧損由二零二三年上半年約人民幣1,124,981,000元大幅增加227.3%至二零二四年上半年約人民幣3,682,268,000元,主要是由於投資物業公允值虧損及持作出售已落成物業及發展中物業減值增加所致[80] 財務狀況 - 於二零二四年六月三十日,本集團的現金及銀行存款結餘為人民幣4,647,831,000元,其中人民幣4,619,724,000元、港元11,497,000元及美元16,610,000元[83] - 於二零二四年六月三十日,受限制現金約人民幣1,360,257,000元[84] - 於二零二四年六月三十日,本集團的銀行及其他貸款總額為人民幣20,308,711,000元,優先票據及境內債券總額為人民幣16,210,983,000元[87] - 本集團的貸款以人民幣、港元及美元計值[89] - 本集團於二零二四年四月到期的5億美元7.375%優先票據為有抵押及固定利率[90] - 于2024年6月30日,本集团的淨負債比率約為211.0%,較2023年12月31日的143.8%有所上升[95] - 本集團大部分收益和經營開支以人民幣計值,匯率波動對經營業績影響有限[96] - 於2024年6月30日,本集團就若干物業買家的按揭貸款提供27,692,896千元人民幣的擔保[102] - 本集團分佔合營公司及聯營公司的財務擔保為3,371,394千元人民幣[103] - 於2024年6月30日,本集團就合營公司及聯營公司的貸款提供1,511,402千元人民幣的擔保[103] - 於2024年6月30日,本集團在中國內地的發展中物業及興建中投資物業的資本性開支為17,584,761千元人民幣[105] - 本集團分佔合營公司及聯營公司的已簽約承擔[105] 人力資源 - 于2024年6月30日，本集团共聘用6,774名员工，期内总雇佣成本約為人民幣3.48亿元[108] - 本集团向员工提供具竞争力的薪酬待遇，并采用购股权计划以激励和奖励员工[108] - 本集团定期检查员工薪酬方案以保持市场竞争力，并根据员工绩效、经验、技能和个人特质进行薪酬和晋升决定[108] - 本集团设立中駿學院為員工提供業務課程、素質技能和文化認同的培訓項目[108] - 本集團自2011年開始為指定業務崗位啟動管理培訓生計劃，為未來發展儲備人才[108] 公司治理 - 截至2024年6月30日，董事長黃朝陽先生通過控股公司持有本公司50.21%股權[116] - 董事陳元來先生和鄭曉樂先生分別通過控股公司持有本公司5.93%和5.45%股權[116] - 董事黃攸權先生直接持有本公司0.38%的購股權[120] - 黃朝陽先生通過控股公司持有中駿商管64.52%的股權[121] - 中駿集團控股有限公司由黃先生通過其全資擁有的公司持有50.21%股份[122] - 新昇、東濤及建世各由黃先生全資擁有及控制[133] - 晉貿由陳先生全資擁有及控制[133] - 富基由鄭先生全資擁有及控制[133] - 公司主席兼任行政總裁有利於業務計劃及決策的執行效率[148] - 審核委員會由三名獨立非執行董事組成,主席具有會計及財務管理專長[149,150] - 審核委員會已審閱公司截至二零二四年六月三十日止六個月的未經審核中期報告[150] 融資活動 - 公司於二零二零年一月及二零二零年七月分別取得兩筆銀團貸款,總金額約人民幣9.6億元[152,153,154] - 公司的非全資附屬公司潤時有限公司和恒偉國際有限公司分別獲得人民幣5.6億元和人民幣4億元的定期貸款融資[155][156] - 上述貸款融資的最終到期日分別延長至2024年3月和2026年7月[155][156] - 恒偉國際有限公司的美元等值定期貸款融資已轉換為人民幣等值[156] - 公司的全資附屬公司渤海國際投資集團有限公司獲得5,000萬美元的定期貸款融資[158] - 公司獲得3.51億港元和3.425億美元的雙幣種定期貸款融資[159] - 公司獲得2.554億港元和8,910萬美元的多批次定期貸款融資[160][163] - 公司控股股東及執行董事王先生及其家族成員需滿足特定持股及控制要求[164] - 截至本報告批准日期,王先生通過其全資擁有的公司持有公司約50.21%的投票股本[165] - 本公司於二零二三年融資協議項下的負債及責任由押記股份作抵押[166] - 本公司控股股東及執行董事黃先生及其家族成員必須繼續為本公司最大股東並持有35%或以上股權[166] - 黃先生或黃氏家族其中一位成員必須繼續擔任本公司董事會主席[166] - 本公司尚未根據二零二一年融資協議支付到期的分期本金及利息約6,100萬美元[168] - 未支付貸款已導致本公司的境外美元優先票據出現違約事件[168] - 本公司已向香港聯交所申請暫停交易境外美元優先票據[168] - 於二零二四年六月三十日，本集團若干境外優先票據及境外計息銀行及其他貸款的違約或交叉違約本金約為人民幣178億元[169] - 本公司已委任海通國際證券有限公司為財務顧問,以協助評估本集團目前的資本結構及流動資金,並探討紓緩目前流動資金問題的可行方案[171] - 根據抵押代理的通知,中駿未能償還加速到期及繳款通知書項下要求繳納的款項,未償還本金額分別為2.554億港元及8.91億美元,連同應計利息[171] - 根據抵押代理的通知,中駿已發生違約事件,股份押記已可強制執行,抵押代理已接管對押記股份的獨家控制權,委任接管人[171] - 樂景已無權行使押記股份所附帶的投票權,抵押代理或接管人將有權行使或指示行使任何押記股份所附帶的投票及其他權利[171] 其他 - 截至二零二四年六月三十日止六個月,本公司或其任何附屬公司概無購買、贖回或出售本公司任何上市證券[173] - 董事會決議不宣派截至二零二四年六月三十日止六個月之任何中期股息[173] - 丁良輝先生退任北京同仁堂科技發展股份有限公司獨立非執行董事[175] - 黃倫先生辭任執行董事,張海濤女士獲委任為執行董事,