财务数据和关键指标变化 - 公司报告了每股FFO 0.40美元和每股标准化FFO 0.33美元,同比增长10% [11] - 每股AFFO增长17%至0.27美元,物业NOI同比增长9.3% [11] - 公司的稳定资产负债率为6.6x,债务服务覆盖率为1.7x,加权平均债务成本略高于4% [12] - 公司预计未来将通过资产出售而非股权融资来筹集资金,这将使公司的总债务/企业价值维持在54%左右 [13][16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商业物业方面,公司签署了24份新租约、续租和选择权,总面积11.5万平方英尺,平均租金上涨11.5% [26][27] - 办公物业签署了2份续租,总面积1.8万平方英尺,平均租金上涨14.2% [26] - 零售物业签署了19份续租和3份新租约,总面积9.8万平方英尺,平均租金上涨10.7% [27] - 多户型住宅物业的入住率超过95%,高于预期 [37] - 办公物业的入住率为94%,远高于同行业平均水平 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在亚特兰大的WeWork物业将失去约200万美元的年收入,但在达勒姆的WeWork物业则能够重新谈判租金条款 [25] - 公司计划在第三季度出售一处多户型住宅资产,预计收益将远高于当前股价所反映的价值 [20] - 公司正在密切关注新的优质办公楼开发机会,但目前建筑成本和利率水平使得这些项目难以实现预期收益 [43][58] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将通过资产出售而非股权融资来筹集资金,以避免股价折价发行股票 [8][20] - 公司将继续专注于优质资产的开发和收购,并通过积极的资产管理来提升现有资产的价值 [32] - 公司认为当前市场环境下,资产出售是最有效的筹资方式,但未来也不排除进入优质债券市场 [72][73] - 公司将关注高增长市场,并利用自身在开发和资产管理方面的优势来获取竞争优势 [58][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司的资产质量、价值创造能力和股东回报保持信心,认为公司股票目前存在折价 [32] - 管理层预计2024年收益将前端加载,主要受建筑业务利润、新项目租赁成本以及一项房地产融资项目提前退出的影响 [20][21][22] - 管理层认为,尽管公司的杠杆率将保持较高水平,但凭借优质资产组合和稳定的运营表现,公司能够承受这一水平 [9][12] - 管理层表示,公司将密切关注新的开发机会,但目前的建筑成本和利率水平使得这些项目难以实现预期收益 [43][58] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Robert Stevenson 提问 询问公司办公和零售物业的入住率在全年的变化情况 [35] Shawn Tibbetts 回答 公司零售物业的入住率变化较为平稳,办公物业的入住率主要受到WeWork退租的影响,公司正在积极寻找新的租户 [36][37][38][39][40][41] 问题2 Peter Abramowitz 提问 询问公司计划出售的多户型住宅资产的情况,以及在当前供给压力下仍能获得较高的出售价格的原因 [50][51] Louis Haddad 和 Shawn Tibbetts 回答 公司出售该资产主要是基于其优质的资产品质和区位优势,尽管所在市场存在一定供给压力,但对于长期持有的投资者而言,仍然是一个较好的收购机会 [52][53][54] 问题3 Bill Crow 提问 询问公司为何多年来一直未能有效降低资产负债率,以及未来何时能够将其降至目标水平 [71][72][73][74][75][76] Louis Haddad 回答 公司的高杠杆水平在一定程度上是开发业务的特点所致,未来公司将通过资产出售、进入优质债券市场等方式逐步降低杠杆,预计2-3年内能够达到目标水平 [72][73][74][75][76]