财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度报告净亏损0.83美元/股,而上年同期净利润为0.37美元/股,主要是由于1月25日偿还5.087亿美元单一家庭租赁贷款导致加速摊销溢价25百万美元 [10][11] - 净利息收入从2023年第一季度的3.9百万美元下降至负12.8百万美元,主要是由于上述贷款提前偿还导致溢价摊销 [11] - 可分配收益为负0.46美元/股,而上年同期为0.52美元/股,2023年第四季度为0.44美元/股,同样是由于贷款提前偿还的影响 [11] - 可供分配现金流为0.60美元/股,高于上年同期的0.55美元/股,部分原因是收到贷款提前偿还罚金 [12] - 每股净值从上年同期下降14.8%,较2023年第四季度下降6.9%至16.69美元,主要是由于上述贷款提前偿还的影响 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司投资组合包括90个项目,总余额为12亿美元,其中47.2%为多户型住宅,46%为单一家庭租赁,5.2%为生命科学,1.5%为仓储 [14] - 投资组合中43.3%为CMBS B-Piece,18.3%为优先股投资,15.2%为夹层贷款,11.6%为优先贷款,6.3%为抵押贷款支持证券,4.4%为利息收益权,0.9%为MSCR票据 [14] - 投资组合中86.6%为稳定资产,贷款与价值比为68.5%,加权平均债务服务覆盖率为1.72倍 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合90%集中在德克萨斯州,9%在佛罗里达州,8%在加利福尼亚州,反映了公司对阳光地带市场的偏好 [14] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司投资策略继续专注于信贷投资和稳定或接近稳定的资产,注重谨慎的尽职调查、适度的杠杆和合理的债务水平,并向信誉良好的发起人提供贷款 [17][18] - 公司在第一季度完成了两笔Freddie Mac B-Piece收购,收益率分别为9.75%和9.5%,并购买了一笔约4400万美元的单一家庭租赁ABS,通过适度杠杆实现中高个位数的收益率 [19][20] - 公司维持谨慎的回购融资策略,并通过购买优质的新发CMBS加强CMBS投资组合 [21] - 公司对住宅行业保持信心,认为多户型住宅和单一家庭租赁的基本面表现稳定,同时对生命科学CDMO领域的投资前景也持乐观态度 [22][24][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为资本市场流动性有所改善,CMBS市场尤其活跃,利差收缩预计将抵消一定的利率上行压力 [25] - 管理层表示,2021-2022年发放的浮动利率桥贷可能面临挑战,但之后供给快速下降将有利于房地产市场供需改善 [25] - 管理层表示,住宅资产的资本持续充裕,最近60天内私募基金以低5个百分点的资本化率定价了超过150亿美元的房地产产品 [25] - 管理层计划在第二季度继续推进B优先股发行,并将资金部署至生命科学贷款和额外的Freddie K B-Piece [26][28] - 管理层正在审查250多百万美元的特殊情况投资机会,并可能适度增加负债以匹配资金投放 [27] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Stephen Laws 提问 对于公司的现金可供分配(CAD)和股息水平,管理层是否仍有信心维持0.50美元/股的水平?全面部署资本后,公司的收益能力会如何? [32] Matthew McGraner 回答 公司2023年CAD为0.51美元/股,2024年有望增长15%-20%。由于5.087亿美元贷款提前偿还,CAD将暂时下降约0.35-0.40美元/股,但公司将在第二季度重新部署这部分资本,以恢复0.50-0.51美元/股的CAD水平,并随着新投资的增加而进一步提升 [33] 问题2 Jade Rahmani 提问 公司夹层和优先股投资的信用趋势如何?以及公司对整个多户型住宅市场信用趋势的观点是什么? [42] Matthew McGraner 回答 公司夹层和优先股投资中,只有一笔亚特兰大的资产存在一些问题,其他投资表现稳定。整体而言,2021-2022年发放的浮动利率桥贷可能面临最大挑战,但机构贷款组合如Freddie K系列表现良好。公司认为未来6-9个月多户型住宅市场可能会有一些挑战,但之后将大幅改善 [43][44][45][46][47] 问题3 Crispin Love 提问 公司是否会向多户型住宅领域倾斜,利用贷款提前偿还的资金提供多户型住宅桥贷? 公司目前是否有此类敞口? [52] Matthew McGraner 回答 公司未来投资组合仍将以住宅为主,具体是多户型还是单一家庭租赁将取决于机会。目前公司没有直接的多户型住宅桥贷敞口,只有一笔位于亚特兰大的优先股/夹层投资涉及此类资产。公司有能力接管并经营此类资产,以获得更好的收益 [53][54][55][56]