财务数据和关键指标变化 - 第一季度收入为2.14亿美元,去年同期为2.523亿美元,主要由于资产出售、1455 Market大型租户搬出以及工作室阶段和服务使用率下降所致 [1][2] - 第一季度FFO(不含特殊项目)为2420万美元,每股0.17美元,去年同期为4970万美元,每股0.35美元,主要由于上述收入下降以及利息费用降低和非控股权益减少所致 [1][2] - 第一季度AFFO为2850万美元,每股0.19美元,去年同期为3500万美元,每股0.24美元,主要由于FFO变化以及经常性资本支出减少约1000万美元所致 [2] - 第一季度同店现金NOI为1.083亿美元,去年同期为1.244亿美元,主要受1455 Market和Sunset Las Palmas Studios两个大租户搬出的影响 [2] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业租赁:第一季度签约超50万平方英尺,其中57%为新租约,为2022年第四季度以来最高水平 [3] - 办公物业租赁:期末在役物业出租率为80.5%,较上季度下降约140个基点,主要由于西雅图和湾区的中型租户搬出 [3] - 工作室业务:第一季度收入同比增长36%,主要由于Quixote业务的复苏 [3][4] - 工作室业务:Quixote在役阶段和运输资产的使用率较去年第三、四季度有所提高,但仍低于疫情前水平约30% [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 湾区:第一季度签约占总签约的65%,包括82,000平方英尺的TDK InvenSense续租和扩租,以及54,000平方英尺的软件公司新租 [3] - 西雅图:华盛顿1000大楼已基本完工,专业服务和法律行业需求较为活跃,但大型科技需求恢复较慢 [4] - 贝尔维尤:第一季度录得77万平方英尺的中大型科技租赁,为该子市场带来巨大正面影响 [4] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司持续专注于满足当前和未来员工需求,通过新建、翻新和改造资产组合,70%的在役物业建于2010年后 [2] - 公司在场地营造、零售租赁、活动策划等方面的专业能力,有助于提升整个物业组合的价值 [2] - 工作室业务方面,公司正在积极营销阶段和服务,但行业复苏速度低于预期,主要受即将到期的工会合同谈判影响 [3][4] - 公司正在评估工作室业务的各种外部战略选择,包括剥离等,以应对该业务的波动性 [8][9][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济压力持续,联储可能维持更长时间的高利率 [1] - 办公物业方面,空置率和负吸纳仍然居高不下,但供给大幅减少有利于缓解 [1] - 工作室业务方面,行业复苏速度低于预期,主要受即将到期的工会合同谈判影响 [3][4] - 公司对办公物业的长期需求保持乐观,并将继续优化资产组合 [2][3][7] - 公司对工作室业务的长期基本面保持乐观,但短期内存在不确定性 [3][4] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Michael Griffin 提问 公司是否正式撤回全年指引,以及如何看待全年收益的走势 [5][6] Mark Lammas 回答 公司没有提供全年指引,主要是由于Quixote业务的不确定性,其他业务表现与预期一致,公司有信心在Quixote业务恢复正常后,能够恢复到之前的指引水平 [5][6] 问题2 Blaine Heck 提问 公司是否考虑通过剥离工作室业务等更大的战略举措来提升股价 [7] Victor Coleman 回答 公司正在评估工作室业务的各种外部战略选择,包括剥离等,以应对该业务的波动性,同时也在继续优化办公物业业务 [7][8][9] 问题3 Peter Abramowitz 提问 公司对Quixote业务的二季度预期如何 [10] Harout Diramerian 回答 公司预计Quixote业务在二季度将继续改善,但不及之前的预期,这也是公司未提供全年指引的主要原因 [10]