财务数据和关键指标变化 - 公司报告了2024年第一季度资金运营(FFO)约为420万美元或每股0.04美元,GAAP净亏损约760万美元或每股0.07美元 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司直接拥有的物业组合在第一季度末的租赁率约为73.3%,较2023年末的74.0%有所下降,主要是由于第一季度有一处物业被出售 [18] - 公司直接拥有的物业组合在第一季度末的经济占用率约为71.3%,较2023年四季度的70.1%有所上升,主要是由于新租赁开始部分抵消了出售物业的影响 [19] - 公司在2024年第一季度完成了约19.7万平方英尺的总租赁,其中包括约13.6万平方英尺的续租和扩租,以及6.1万平方英尺的新租赁 [20] - 公司目前正在跟踪超过70万平方英尺的潜在新租户,其中约35万平方英尺的租户已将公司资产列入其候选名单 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司位于休斯顿郊区和丹佛市中心的资产在过去5-6个月内见证了整体新租户活动的增加 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续沿着物业处置和租赁的道路,寻找最佳的机会和时机来创造新的增加股东价值的来源和途径 [11] - 公司认为目前的资本市场环境,包括股权和债务市场,流动性有限,成本昂贵,这给传统投资者收购办公物业资产带来了困难 [12][26] - 公司认为后疫情时代员工返回办公室的进度仍然缓慢,办公租赁市场距离疫情前的占用水平还有很长的路要走 [13][14] - 公司认为投资者和租户对办公资产类别的未来看法存在从传统周期性到更长期基本面结构性变化的不同观点 [14] - 公司认为最近加剧的通胀担忧和联储未来利率走向的不确定性也成为了关注的重点 [15] - 公司认为在这种挑战中,凭借进一步降低负债和物业组合内在价值增长的潜力,公司仍处于有利位置去创造增加股东价值的机会 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前的处置市场环境比过去2年更加困难,有大量办公物业债务即将到期,加上更多陷入困境的业主和贷款人试图以低价抛售资产,这加剧了竞争压力 [12] - 公司认为尽管存在挑战,但仍将继续努力进行选择性的物业处置和租赁,以期进一步降低负债,创造增加股东价值的机会 [16][24][29][30] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Steve Dumanski 提问 我注意到本季度续租速度有所提升,你是否预计这种租赁速度会持续下去? [33] John Donahue 回答 我们确实希望如此,我们正在与许多即将到期的租户进行接触,未来18-24个月内也是如此。我们发现更多租户总体上更加积极主动,这是一个好兆头。一些较小的租户可能会扩张或搬迁,一些较大的租户也可能会适度缩小面积以换取延长租期。所以我们目前看到更多租户参与谈判,这是非常鼓舞人心的。[34] 问题2 Steve Dumanski 提问 您是否发现某一特定面积范围的物业受到更大的需求或关注? 租户是否主要在寻求缩小面积还是维持现有面积? [35] John Donahue 回答 这个问题的答案是"视情况而定"。回顾过去4年,我们发现主要是较小面积的需求占主导,大约5,000到10,000平方英尺左右。但在过去6-12个月,我们注意到一些较大租户也开始更积极地参与谈判。我们目前看到25,000平方英尺以上的潜在租户数量有所上升。这些租户是否在寻求缩小面积?在很多情况下是的,但我们也有最近在Richmond的一个案例,一个原来占用4万平方英尺的租户几乎翻了一番。所以情况确实因地而异。我们在郊区的经验是较小租户通常在寻求扩张,而较大租户可能会略微缩小面积,而在市中心,租户更多是在寻求减少一个楼层或部分面积。[36][37][38] 问题3 Steve Dumanski 提问 在租赁方面,租户是否可以要求更高的装修费用标准? 租赁佣金和装修费用的趋势如何,新老租户之间是否存在差异? [39] John Donahue 回答 在装修费用方面的趋势,与过去5-10年非常相似。大多数租户希望全包装修。无论成本如何,都取决于他们所看中的空间质量。但由于供应链问题和通胀,从劳动力到材料的各项成本都有所上升。所以从总体金额来看,当然会高于5年前,但如果剔除通胀因素,实际上是相当可比的。不过目前租户占据主动地位,预计他们会继续期望全包装修。我们最近的平均租期在6-7年之间,很多续租是3-5年,特别是对于较小的租户。所以租赁成本,包括装修费和佣金,实际上并没有大幅上升,保持相当稳定,可以在补充材料的第20页找到历年的具体数据。[40][41][42][43] 问题4 Steve Dumanski 提问 您如何看待共享工作空间,它们是否会为您的投资组合带来好处? [44] John Donahue 回答 我们确实认为灵活办公或共享工作空间在投资组合中有一席之地。空间大小和物业位置在很大程度上决定了适用情况。过去,我们曾使用不同的运