财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入为2630万美元,每股收益1美元,总收入6750万美元,包括3170万美元的老农场出售收益。这与2023年同期的净亏损400万美元、每股亏损0.15美元和6920万美元总收入相比有所改善 [8] - 第一季度NOI为4110万美元,与2023年同期持平。同店租金下降0.4%,同店出租率上升0.3%至94.7%。同店费用增加1.8%,导致同店NOI增长4% [8] - 与2023年第四季度相比,2024年第一季度同店租金下降0.1%或2美元 [8] - 第一季度核心FFO为1960万美元,每股0.75美元,高于2023年同期的0.71美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司完成了59个全面和部分装修,平均每月租金溢价240美元,投资回报率21.8% [20] - 自成立以来,公司完成了8,593个全面和部分装修,4,829个厨房洗衣设备安装,12,348个技术升级,分别带来170美元、39美元和43美元的平均月租金增长,投资回报率分别为20.9%、51.4%和37.8% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 7个市场中有10个市场的同店租金增长至少达到3%,其中夏洛特和南佛罗里达分别达到8.6%和7.6% [17] - 5个市场的同店NOI增长至少达到5.9%,其中奥兰多和南佛罗里达分别达到12.3%和9.9% [18] - 第一季度同店NOI利润率为61.9%,同比上升24个基点 [18] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在积极关注提高住户保留率、降低周转成本上升风险以及进一步集中管理等运营工作 [19] - 公司正在密切关注投资销售市场,以发现机会和价格发现。尽管公司公寓交易量处于过去10年的最低点,但过去60天内,私募股权投资者已以低于5%的现收益率定价超过150亿美元的住房产品 [22] - 公司认为,即使在短期内供给较高的情况下,其战略性定位的阳光地带投资组合仍具有吸引力,特别是考虑到其人口迁移和人口统计背景 [23] - 公司认为,在当前的资本成本水平下,回购股票和/或偿还债务比外部增长更有意义 [24] - 公司长期看好其阳光地带市场,预计将超过北部和沿海城市的人口、就业和工资增长 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2024年下半年供给增长开始放缓,届时公司将能够更好地推进装修升级计划 [25] - 公司认为,随着供给增长放缓,租金增长将会有所改善,预计2024年同店租金收入将增长1.4%-3.2%,同店NOI将下降2%-增长2% [14][15] - 公司认为,随着利率峰值的到来,未来利率可能会有所下降,这将有利于公司的FFO增长 [40] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Kyle Katorincek 提问 公司在各个市场使用租金优惠的情况如何?4月份的租金优惠使用情况是否好于第一季度? [28] Matt McGraner 回答 租金优惠使用在第二季度和第三季度会有所增加,但随着供给增长放缓,预计第四季度会有所减少。第一季度租金优惠占总租金收入的24个基点,主要集中在供给较高的市场。公司正在努力维持2-4周的优惠期。随着供给下降,公司有望减少租金优惠的使用 [29][31] 问题2 Tayo Okusanya 提问 公司一季度同店NOI增长4%,但全年指引为-2%至2%,这种大幅放缓的原因是什么?指引范围较宽的原因是什么? [37] Brian Mitts 回答 公司一季度业绩好于预期,主要是由于吸纳率和坏账率优于预期。但公司预计未来几个季度租金增长会有所放缓,第二季度下降0.9%,第三季度下降0.4%,第四季度下降0.9%。公司将在第二季度后根据实际情况调整指引范围。公司保持谨慎是因为对未来几个季度的租金增长持谨慎态度 [38] 问题3 Barry Oxford 提问 公司是否将股票回购优先于收购? [51] Brian Mitts 回答 公司目前将股票回购优先于收购,因为公司股价与私募交易价格存在较大差距,达到150-200个基点。在交易量较低的情况下,以7%左右的收益率回购自身股票更有意义 [52]