财务数据和关键指标变化 - 第二季度净亏损为400万美元,每股亏损0.15美元,总收入为6960万美元,较2022年同期增长6% [9] - 第二季度NOI为4200万美元,较2022年同期增长8% [10] - 同店租金增长7.9%,同店出租率下降60个基点至93.8% [10] - 同店费用增加7.7%,同店NOI增长7.6% [10] - 第二季度核心FFO为2040万美元,每股0.77美元,较2022年同期下降1美分 [11] - 2023年1-6月净亏损780万美元,每股亏损0.31美元,总收入13.88亿美元,较2022年同期增长10% [14] - 2023年1-6月NOI为8310万美元,较2022年同期增长10% [14] - 2023年1-6月同店租金增长7.9%,同店出租率下降70个基点至93.7%,同店费用增加11.2%,同店NOI增长8.5% [15] - 2023年1-6月核心FFO为3900万美元,每股1.49美元,较2022年同期下降5美分 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司已完成505个全面和部分装修,较上季度增加2.2%,租出517个装修单元,平均月租金溢价224美元,投资回报率20.9% [12] - 自成立以来,公司已完成8,736个全面和部分装修,约占总单元的58%,实现平均月租金溢价161美元、49美元和45美元,投资回报率分别为21%、66.8%和35.3% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达市场表现最佳,坦帕、南佛罗里达和奥兰多同店租金分别增长12.9%、11.7%和11.5% [19][20] - 9个市场中有9个实现至少5.1%的同店租金增长,国家资产同店租金增长9.8% [19] - 7个市场中有7个实现至少3.5%的续租率增长,其中罗利、奥兰多、达拉斯-沃斯堡、坦帕和亚特兰大分别为6.4%、4.8%、4.7%、4.3%和3.99% [21] - 7个市场中有7个实现7.6%或更高的同店NOI增长,其中南佛罗里达增长14.4% [24] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司计划出售位于休斯顿的两处资产,以退出该市场,这一直是公司增长最低的市场 [27][28][29] - 公司还计划出售位于夏洛特的两处资产,预计将产生超过25%的内部收益率和4.5-6倍的投资回报 [30] - 这些出售将使公司偿还剩余的5700万美元公司信贷额度和偿还哈德逊高房屋的第一抵押贷款,并产生约2500万美元的额外收益用于股票回购或1031交换 [30][31] - 这些出售和偿债行动将使公司在2024年恢复两位数的核心FFO增长 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计下半年收入增长将比预期更快放缓,主要由于坏账和空置率上升,但将被多个类别的费用节约所抵消,预计全年同店NOI增长将达到9%-11%,位于同行业前列 [25] - 公司认为,随着新房源供给在第二、三季度大量涌入,第四季度后将大幅减少,这将有利于公司的需求 [43][44] - 公司对租户价格敏感度并未出现明显上升,仅在一些新房源提供大幅优惠的市场,如凤凰城,才会对公司资产产生一定压力 [38][39][55] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Unidentified Analyst 提问 公司计划如何使用出售资产所得收益 [35] Matt McGraner 回答 首要用于偿还5700万美元公司信贷额度,其次偿还哈德逊高房屋的高成本贷款,剩余部分可能用于股票回购或1031交换 [36][37] 问题2 Michael Lewis 提问 公司下半年同店收入增长指引较高,是否有特殊因素 [42] Matt McGraner 回答 主要由于第三季度的收益结转以及第四季度的较好基数,加上新房源供给减少将带来更多需求 [43][44][45] 问题3 Buck Horne 提问 公司对坏账和空置率的预期 [52] Matt McGraner 回答 主要受到拉斯维加斯和亚特兰大两个市场的影响,亚特兰大法院重新开放导致大量逃租和驱逐,公司已采取相应措施 [53]