财务数据和关键指标变化 - 公司在2023年第四季度实现同店收入增长3.9%,同店费用增长1.3%,与公司10月预期一致 [13][24] - 公司预计2024年同店收入增长2%-3%,其中内生增长1.4%,物业出租率和现金优惠与2023年持平 [27][28] - 公司预计2024年同店费用增长4%,主要受房地产税和公用事业费用上升影响,但工资和维修保养费用增速将放缓 [60][61] - 公司预计2024年坏账率略高于1%,较2023年有所改善,但仍高于疫情前水平 [58][59] 各条业务线数据和关键指标变化 - 东海岸市场表现出色,南加州也有不错增长,而西海岸市场增长相对较弱 [26][30][31][32] - 波士顿、纽约和华盛顿特区预计2024年收入增长约4%,旧金山和西雅图预计略有正增长 [30][31][32] - 扩张市场如达拉斯、亚特兰大和奥斯汀由于大量新供给压力,预计2024年收入将出现负增长 [39][40][41][42][43] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿市场供给有限,就业基础良好,预计将持续表现良好 [31] - 纽约市场租金增长将放缓,但仍将表现良好,由于租金高企导致一些租金疲劳 [32][143][144] - 华盛顿特区市场供给较多但需求依然强劲,预计将继续表现良好 [33] - 洛杉矶市场将受益于拖欠租金和坏账问题的改善 [34] - 圣地亚哥和橙县预计将是公司最高增长市场,受益于高出租率和缺乏住房供给 [36][37] - 旧金山和西雅图市场缺乏定价能力,公司预计2024年表现将持平 [37][38][39][40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过收购和出售资产来调整投资组合,增加在达拉斯-沃斯堡、亚特兰大、奥斯汀和丹佛等市场的份额 [48][49][50][51][52][53][54] - 公司将非常谨慎地选择新的开发项目,主要集中在波士顿郊区这样的难建设区域 [54] - 公司认为长期来看,这些扩张市场将带来良好的现金流增长和投资回报 [54] - 公司将继续考虑股票回购,尤其是当股价出现较大折价时,并将部分出售收益用于回购 [18][19][134][135][136][137][138][139] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为,就业形势良好,大学毕业生失业率低,加上实际工资增长,目标租户群体处于良好状态 [13][14][15] - 公司认为,城市中心的生活质量和活力正在改善,预计这些市场的租金增长将追赶上来 [16][17][38][39][218][219][220] - 公司认为,新供给有限以及房价高企使得租房更有吸引力,有利于公司的长期需求 [14][15] - 公司认为,尽管2024年整体就业增长放缓,但仍将受益于大学毕业生就业率低和实际工资增长 [13][14] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Steve Sakwa 提问 公司如何看待2024年新租金增长可能较为平缓的影响 [66][67] Michael L. Manelis 回答 公司预计新租金增长将基本持平,主要是由于就业增长放缓,但公司采取了防守性的定价策略,并有信心在春季租赁旺季获得定价能力 [68][69][70] 问题2 Eric Wolfe 提问 公司为何没有看到沿海市场的更强租金增长 [83][84] Mark J. Parrell 回答 公司认为这些沿海市场长期前景良好,纽约市场已经出现了强劲复苏,相信旧金山和西雅图也将如此,只是时间问题 [84][85][218][219][220] 问题3 Rich Anderson 提问 公司如何看待扩张市场的供给压力在2025年可能比2024年更严峻 [163][164][165][166][167][168][169][170][171] Mark J. Parrell 回答 公司预计扩张市场的供给压力将在2024年最为严峻,2025年有望出现改善,但仍将高于历史水平,需要一定时间消化 [163][164][165][166][167][168][169][170][171]