一、涉及行业 - 中国房地产行业（China Property）[70] 二、核心观点与论据 （一）10月二手房市场情况 - 价格方面 - 10月二手房交易价格环比温和上涨，在跟踪的约50个样本城市中，环比上涨0.4%（9月为 -1.3%，8月为 -1.4%），52%的城市环比上涨（9月和8月均为13%）[2]。 - 10月二手房挂牌价格环比下降0.1%（9月为 -0.8%，8月为 -1.5%），39%的样本城市价格上调（9月为39%，8月为17%）[2]。 - 与过去12个月平均水平相比，61%的样本城市10月新增二手房挂牌量更高（9月为65%，8月为55%）[2]。 - 交易量方面 - 预计2024年第四季度二手房销售量同比增长15 - 20%，一手房销售量同比下降5 - 10%[2]。 - 访客量方面 - 10月样本城市中介店铺的访客量环比增长24%，同比增长34%，92%的城市同比增长（9月为82%），访客量的增加可能会支持二手房销售持续表现优于一手房[2]。 （二）市场可持续性 - 目前看到挂牌价格基本持平、新增挂牌量减少和访客量增加，这些是居民情绪改善的良好先行指标，可能会在未来几个月支撑房屋销售，但随着政策影响减弱，月度数据可能会走软。可持续性将取决于已宣布政策（如库存回购和城中村改造）的快速、适当实施以及中央政府提供足够资金以增强居民预期[2]。 （三）行业估值与投资建议 - 随着投资者悲观情绪减轻，行业估值已回升至历史平均水平（约7.5倍预期市盈率），持续的销售回升是维持优异表现的关键。维持行业评级为“与大盘一致（In - Line）”，建议投资者选择性地积累住房和消费的双重受益股，如华润置地（1109.HK）和华润万象生活（1209.HK）等[2]。 （四）部分公司相关情况 1. 越秀地产（0123.HK） - 估值情况 - 2024年预期每股净资产（NAV）为8.43港元，由开发物业20.41港元（现金流折现法，加权平均资本成本9.2%）、投资物业1.10港元（资本化率6 - 9%）、其他业务1.22港元和净债务14.31港元组成。基于开发商记分卡（土地储备9/10分、执行7分、规模7分、增长7分、盈利能力7分、融资10分、杠杆8分）给予35%的折扣，折扣率在25 - 55%之间[20]。 - 风险方面 - 上行风险：合同销售额强于预期、重点项目推出速度快于预期、土地收购速度快于预期[21]。 - 下行风险：合同销售额弱于预期、毛利率压缩速度快于预期（可能导致2024 - 2025年盈利增长放缓）、土地收购速度慢于预期（可能影响中期盈利增长）[22]。 2. 中国海外发展（0688.HK） - 估值情况 - 2024年预期每股净资产为21.17港元，包括开发物业22.90港元（现金流折现法，加权平均资本成本9.1%）、投资物业7.25港元（资本化率6 - 9%）和净债务8.97港元。基于开发商记分卡（土地储备8/10分、执行8分、规模9分、增长7分、盈利能力8分、融资10分、杠杆10分）给予35%的折扣，折扣率在5 - 90%之间[23]。 - 风险方面 - 上行风险：合同销售额强于预期、土地收购强于预期[24]。 - 下行风险：合同销售额弱于预期、土地收购速度慢于预期限制未来销售增长[24]。 3. 华润置地（1109.HK） - 估值情况 - 2024年预期每股净资产为46.12港元，包含开发物业23.96港元（现金流折现法，加权平均资本成本9.6%）、投资物业31.52港元（资本化率6 - 9%）和净债务9.36港元。基于开发商记分卡（土地储备8/10分、执行8分、规模9分、增长8分、盈利能力8分、融资10分、杠杆9分）给予35%的折扣，折扣率在25 - 55%之间[25]。 - 风险方面 - 上行风险：合同销售额强于预期[26]。 - 下行风险：合同销售额弱于预期[30]。 4. 华润万象生活（1209.HK） - 估值情况 - 基于2025年预期市盈率16倍，目标倍数来自行业记分卡（包括建筑面积增长概况、母公司开发商、财务和现金流、收入质量、服务质量、盈利能力和激励计划七个指标），华润万象生活得分为91/100，在覆盖范围内最高[32]。 - 风险方面 - 上行风险：第三方建筑面积扩张更快、物业管理并购速度加快、社区增值服务增长更高、房地产市场复苏更强[33]。 - 下行风险：市场竞争加剧导致建筑面积增长放缓、物业管理服务利润率因第三方项目利润率较低而降低、社区增值服务增长放缓、全国零售销售额低于预期、奢侈品境外消费高于预期[33]。 5. 绿城中国（3900.HK） - 估值情况 - 2024年预期每股净资产为11.75港元，包括开发物业34.10港元（现金流折现法，加权平均资本成本10.6%）、其他业务板块（绿城管理）1.61港元/股和净债务23.97港元/股。基于开发商记分卡（土地储备7/10分、执行8分、规模8分、增长7分、盈利能力6分、融资9分、杠杆8分）给予40%的折扣，折扣率在25 - 955%之间[34]。 - 风险方面 - 上行风险：合同销售额强于预期、土地收购速度快于预期[35]。 - 下行风险：合同销售额弱于预期、土地收购速度慢于预期[35]。 三、其他重要内容 - 摩根士丹利相关情况 - 在过去12个月内，摩根士丹利已从中国金茂控股集团有限公司、华润置地有限公司、万科企业股份有限公司、碧桂园控股有限公司、绿城中国控股有限公司、龙湖集团控股有限公司等公司获得除投资银行服务以外的产品和服务报酬[39]。 - 在未来3个月内，摩根士丹利预计将从中国金茂控股集团有限公司、华润置地有限公司、华润万象生活、万科企业股份有限公司、碧桂园控股有限公司、龙湖集团控股有限公司、越秀地产有限公司获得或寻求投资银行服务报酬[39]。 - 摩根士丹利在过去12个月内为多家公司提供或正在提供投资银行服务，或与这些公司有投资银行客户关系，包括中国金茂控股集团有限公司、华润置地有限公司、华润万象生活、万科企业股份有限公司、碧桂园控股有限公司、龙湖集团控股有限公司、越秀地产有限公司等[39]。 - 摩根士丹利使用相对评级系统，如增持（Overweight）、中性（Equal - weight）、未评级（Not - Rated）或减持（Underweight），并解释了各评级含义以及对应的分析师对股票总回报相对于行业覆盖范围平均总回报的预期[48]。 - 提供了多家公司（如中国海外发展、华润置地、华润万象生活、绿城中国等）的股票评级历史、价格目标历史等信息[51][52][54][57]。 - 摩根士丹利研究报告的分发、更新政策，以及在不同地区的监管情况、合规性声明、利益冲突声明等内容[64][66]。例如，在台湾地区，信息仅供参考，读者应独立评估投资风险并对投资决策负责；在中国内地，摩根士丹利未依据中国法律注册成立，研究报告不构成在中国内地出售或购买证券的要约等[66]。