一、涉及行业 中国房地产行业[1][3][6][11][17][20][23][31][35][39] 二、核心观点及论据 （一）销售数据 1. 新房销售 - 周度数据：第45周，主要城市新房销售面积平均周环比 -17%，同比+24%，其中三线城市和长三角地区表现较好。一级城市平均周环比 -25%，同比+40%；二级城市平均周环比 -35%，同比+29%；三线城市平均周环比 -7%，同比+14%；珠三角城市平均周环比 -24%，同比+15%；长三角城市平均周环比 -7%，同比+33%；中西部城市平均周环比 -37%，同比+13%[17]。 - 年初至今（YTD）数据：主要城市的总建筑面积（GFA）销售同比下降27%，与2022/2021年相比分别为 -20%/ -51%，其中一级城市和珠三角地区表现较好[20]。 2. 二手房销售 - 周度数据：第45周，二手房交易平均周环比+3%，同比+43%，代理商和房主对价格上涨预期增强[23]。 - YTD数据：在约20个城市中，二手房GFA销售同比+1%，与2022/2021年相比分别为+30%/+16%[25]。 （二）市场活跃度 1. 购房搜索热度：最新的新房搜索热度指数周环比下降2%，较宽松前水平下降1%（之前几周平均改善6%）[14]。 2. 市场情绪 - 中介情绪（CSI）：周环比改善3个百分点，较宽松前水平提高12个百分点（之前几周平均改善10个百分点）[13]。 - 卖家情绪（CAI）：周环比提高1.1个百分点，较宽松前水平提高11.7个百分点（之前几周平均改善9个百分点）[28]。 （三）库存情况 1. 第45周库存整体周环比+0.2%，较2023年底下降9.0%，库存月数为25.8（10月平均为26.3）[31]。 2. 按城市层级来看，一级/二级/三级城市库存余额周环比分别为 -0.1%/ -0.8%/+0.6%，较2023年底分别为 -6.9%/ -10.4%/ -9.0%；库存月数周环比分别为持平/ -1.1%/+0.3%，较2023年底分别为+6.2%/+0.6%/+29.7%[32][33]。 （四）新开工与竣工情况 1. 新开工：预计10月新开工同比 -20%（9月国家统计局/高盛估计同比 -20%），依据300个城市的土地销售趋势和全国水泥发货率（周环比提高3个百分点至54%）[7]。 2. 竣工：高盛中国房地产竣工（GSPC）追踪器显示，10月 -20%同比下降（9月国家统计局/高盛估计分别为 -31%/ -20%同比下降），2024财年预计 -13%同比下降，基于中国浮法玻璃行业前景和专有的每周浮法玻璃需求模型所暗示的下游供需情况[35]。 （五）估值情况 1. 离岸开发商：目前平均较2025年底预期净资产价值（NAV）有26%的折扣，2025年预期市净率（P/B）为0.5倍，相比2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年的低谷（分别为39%、0.7倍；73%、0.9倍；58%、0.9倍）[39]。 2. 在岸开发商：平均较2025年底预期NAV有5%的折扣，2025年预期P/B为0.6倍，相比2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年的低谷（分别为67%、1.6倍；64%、1.5倍；61%、1.2倍）[39]。 三、其他重要内容 1. 高盛的中国房地产宽松影响追踪器显示，在当前宽松周期的第6周，一级/二级市场总体量周环比 -29%/+1%，较宽松前水平分别为42%/65%高于（之前几周平均改善为72%/42%），导致二级市场量较之前宽松高峰平均值高15%，而一级市场低40%[3]。 2. 中央层面，全国人大常委会新闻发布会强调：一是支持房地产市场健康发展的税收政策已提交审批，近期将推出；二是将加快土地回购，财政部正在进行相关研究以促进土地储备专项债券（LGSB）用于回购闲置土地和新增土地储备[3]。 3. 11月开发商新推出项目预计减少（约30个主要城市月环比 -9%，同比 -52%，一线城市领先）[3]。 4. 根据约20个城市的二手房销售趋势，10月家电销售总体可能同比改善；预计贝壳（新盘和二手房）3季度总交易额（GTV）同比上升16%（新盘 -14%/二手房+29%）[7]。