财务数据和关键指标变化 - 第三季度净营业收入（NOI）为610万美元，较去年第三季度的590万美元增长3.8%，占2024年第三季度收入的62%，增长主要源于管理地点[28] - 第三季度总收入为980万美元，较2023年第三季度的810万美元同比增长21%，受益于29项资产转换为管理合同[24] - 第三季度物业运营费用为180万美元，去年同期为40万美元，增长源于向管理合同的转变及相关会计处理[27] - 第三季度物业税180万美元，与去年持平[28] - 第三季度一般及行政费用为270万美元，低于去年第三季度的420万美元，包含非现金补偿[29] - 调整后的息税折旧摊销前利润（EBITDA）为450万美元，较去年的440万美元增长2.2%，利润率为46.2%[30] - 本季度末现金和受限现金为1430万美元，总债务为2.033亿美元，高于2023年底的1.929亿美元[30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 随着29项停车资产转换为管理合同，公司收入增长21%，且RevPAS（每可用车位收入）在同地点第三季度同比首次转正，反映出基础资产性能的改善[8][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司建立4000万美元信贷额度用于回购优先股和普通股，已提取780万美元赎回优先股，剩余2370万美元优先股，较年初的3950万美元减少[20][21] - 董事会授权1000万美元股票回购计划，迄今已回购约25万股，平均价格为每股3.16美元[23] - 公司出售印第安纳波利斯的一个停车场，售价超460万美元，以优化资产价值[16] - 公司在寻找具有多种需求驱动因素的资产来扩大投资组合，利用市场专长[17] - 公司在关注资产价值溢价机会，积极与开发商就新住宅项目附近的停车定价和所需车位数量进行讨论，以获取新增长机会[15][17] - 公司在多个市场看到B级市中心商业办公室向住宅公寓转换，预计将增加停车需求，提升利用率和收入，公司具有先发优势[13][14] - 公司在关注技术使用和辅助收入机会，如与电动汽车充电、自助存储、手机信号塔等相关的合作[58][59] - 公司目标是在分散的停车行业成为收购者的首选，基于已被证明的运营模式进一步发展[33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为COVID - 19相关的企业停车合同取消情况大多已过去，正处于转折点，且看到了办公回归和商业办公室转换为住宅公寓两个长期趋势，将对四季度和2025年业绩产生积极影响[10][11][12][13] - 公司预计2024年收入在3800万 - 4000万美元之间，NOI在2250万 - 2325万美元之间，基于从租赁到管理合同的转变以及适度的有机增长[31][32] 其他重要信息 - 公司在财报中使用非GAAP财务指标，同时提供与GAAP指标的调节以及使用这些指标的原因[5] - 公司的RevPAS指标受利用率和平均费率影响，COVID - 19取消合同曾造成负面影响，目前已好转[42] - 公司业务存在季节性，第一季度通常最低，第三季度是停车资产使用的高峰期，第二和第四季度使用情况大致相当[46] - 2023年公司业务受益于COVID - 19封锁后的体验式消费反弹，2024年已恢复到正常的个位数顶线增长[48] - 公司看到西南和中西部地区的办公回归趋势比沿海地区更强，周二是办公回归高峰，周五是低谷[50] - 公司看到从日租停车向月租停车的转变，这对公司有利[50] - 公司看到市中心办公室转换为住宅租赁的项目在辛辛那提有更直接的影响，在沃思堡、克利夫兰、印第安纳波利斯也有潜在影响[52] - 公司与开发商就停车服务的合作方式有多种，根据风险和收益情况而定[54][55] - 从租赁到管理合同的转变使公司能更好地控制费用，同时利用运营杠杆在不增加公司管理费用的情况下快速扩大规模[56][57] 问答环节所有的提问和回答 问题: 能否量化替代成本高于净资产价值（NAV）的情况，以及如何得出该数字 - 替代成本包括土地价值和建筑成本，公司通过与建筑商和工程师交流来监测每个市场的替代成本[34][35] 问题: 收购管道中的风险，如何看待他人抢先收购，卖家是谁及其动机 - 收购管道不是静态的，资产在不断变化，如果交易价值没有上升空间，公司可以接受不收购，公司会保持耐心和纪律性，积极与买卖双方沟通并扩大管道[36][37] 问题: 收购时更倾向于停车场还是车库交易，为什么 - 公司对两种资产类型都感兴趣，主要根据停车收入进行承保，停车场交易时土地价值可能远超停车收入[38] 问题: 印第安纳波利斯的物业出售是主动营销还是主动出价 - 是主动出价，最初出价不到最终售价的一半，公司通过了解自身买卖资产的依据，找到重视土地价值的利益相关者和开发商完成交易[39] 问题: 能否详细介绍RevPAS指标及其组成部分，以及第三季度同比增长的原因和投资者应关注的领域 - RevPAS由利用率和平均费率组成，年初COVID - 19取消合同造成阻力，随着这种情况减少，第三季度公司增长超过了取消合同带来的影响，第三季度同比增长更多反映的是利用率增长而非收入增长[42][43][44] 问题: 能否详细介绍业务的季节性或节奏，以及影响因素 - 业务存在季节性，第一季度通常最低，因为旅游、酒店活动较少，第三季度是高峰，第二和第四季度使用情况大致相当，12个月的RevPAS能清晰显示收入粘性[46] 问题: 2023年的大型活动是否比2024年更多，以及如何看待音乐会和体育赛事等活动的流动 - 2023年公司业务受益于COVID - 19封锁后的体验式消费反弹，2024年已恢复到正常的个位数顶线增长[48] 问题: 能否提供办公回归趋势的实例或特定地理区域 - 西南和中西部地区的办公回归趋势比沿海地区更强，周二是办公回归高峰，周五是低谷，公司看到从日租停车向月租停车的转变[50] 问题: 市中心办公室转换为住宅租赁的第一个转换项目在哪个市场，或者大概在哪些地方发生 - 公司在多个市场看到这种转换，目前在辛辛那提有更直接的影响，在沃思堡、克利夫兰、印第安纳波利斯也有潜在影响[52] 问题: 在某些情况下，是否已开始与开发商就停车服务进行谈判 - 是的，开发商有时想控制租户的停车成本会与公司做长期承诺，有时只想引导租户，公司会根据风险与回报情况决定是否接受[54][55] 问题: 随着更多物业从租赁转为管理合同，在费用方面有什么机会 - 转换使公司能更好地了解资产情况，从而与运营商紧密合作维持费用利润率，运营杠杆使公司能在不增加公司管理费用的情况下快速扩大规模[56][57] 问题: 是否有技术使用或辅助收入方面的更新 - 公司与运营商和服务及硬件提供商密切合作，确保掌握停车技术的最新情况，在辅助收入方面，正在与电动汽车充电、自助存储、手机信号塔等方面进行洽谈，仍看到很多机会[58][59]