财务数据和关键指标变化 - 公司合并企业调整后的EBITDA增长37%，调整后的每股收益增长60% [8] - 本季度自由现金流方面，业务绩效改善带来的现金增加被多项因素抵消，包括偿还房利美贷款、更高的现金税以及工作场所管理增长带来的净可报销营运资金阻力 [24] - 截至9月30日，报告的净杠杆为1.4倍，低于一年前的1.9倍，这是由于净债务减少和过去12个月调整后的EBITDA增加 [25] - 公司将2024年全年调整后的EBITDA目标范围下限提高1.5亿美元，目标范围现为11.5亿美元至12亿美元，中点增长7% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 市场咨询（Markets Advisory） - 本季度收入增长主要由租赁业务推动，多数地区和几乎所有资产类别都实现了两位数增长，其中美国、印度和英国增长显著，办公部门增长34% [14] - 全球工业部门与去年同期持平，结束了多季度的下降趋势，大型交易持续增加但仍低于疫情前平均水平 [15] - 组合扩张（包括增量转嫁费用）推动了物业管理收入增长，活跃租户需求和对优质资产的需求持续增长 [15] - 租赁收入增长加上持续的成本控制，推动市场咨询调整后的EBITDA增长77% [16] 资本市场（Capital Markets） - 随着投资者情绪改善、央行降息、被压抑的需求、大量闲置资金以及债务可用性提高，投资销售、债务和股权咨询业务（不包括非现金MSR活动净额）增长18%，多数地区和几乎所有资产类别收入均增长，酒店、办公和工业增长显著 [17] - 全球投资销售收入占本季度部门收入近40%，增长15%，美国和欧洲表现优于仲量联行研究记录的各自市场活动 [18] - 资本市场调整后的EBITDA增长主要由更高的交易收入和持续的成本控制推动，全球投资销售债务和股权咨询渠道与去年同期相比高个位数增长，客户业务量持续增加 [18] 工作动态（Work Dynamics） - 工作场所管理收入增长20%，主要来自美国业务范围的持续扩大 [19] - 项目管理收入增长，业务组合的变化和对高利润率项目的关注降低了转嫁成本，抵消了管理费用的中个位数增长 [19] - 投资组合服务有增长，但被去年一笔大型交易相关费用的缺失所掩盖，工作动态调整后的EBITDA增长主要归因于收入增长，抵消了某些与收入相关的费用计提时间的负面影响 [20] - 开始超越2023年工作场所管理新客户的入职影响，两年累计持续增长29%超出预期，在项目管理方面，仍专注于获取更多业务，但当前企业资本支出水平可能抑制近期增长率 [21] 仲量联行科技（JLL Technologies） - 软件收入持续增长，但被过去几个季度较低的解决方案预订量所抵消，导致收入下降，调整后的EBITDA较一年前下降 [22] 拉萨尔（LaSalle） - 过去12个月管理资产估值下降以及欧洲业务结构变化导致的费用降低，使收入下降，若不考虑外汇变动，管理资产较一年前低7%，估值阻力有所缓和但可能持续到2024年底 [23] - 本季度拉萨尔调整后的EBITDA收缩，原因是收入降低以及缺乏去年季度受益的激励薪酬调整，资本筹集和部署同比上升，投资者兴趣有早期增长迹象 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国办公交易中，超过10万平方英尺的交易仍比疫情前历史平均水平低约50%，但本季度有45%的显著增长 [47] - 美国的可用率自疫情以来首次下降，这是一个积极信号 [48] - 美国资本市场活动同比增长约30%，美国市场对市场环境变化反应最快，国际投资者对美国市场有大量投资需求，多户住宅仍然是最强的资产类别，但对办公的兴趣开始增加，不过新办公产品供应很少 [49][50] - 美国工业租赁量同比下降26%，空置率略有上升但仍为6.8%，预租率本季度略有提高至在建空间的约40%，租金仍有正增长，略高于3% [62][63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司收购Raise Commercial Real Estate，以补充现有的租赁技术，Raise将为公司带来市场领先的技术、经验丰富的经纪人和精英工程师，构建创新产品 [9] - 2025年将把所有建筑管理集团整合为一个部门，以更好地利用平台运营、创新和客户体验方面的协同效应，物业管理业务将向工作动态首席执行官报告，市场咨询部门将更名为租赁咨询，工作动态部门将更名为房地产管理服务并涵盖多种服务 [10] - 公司向JLL Income Property Trust基金追加1亿美元投资，用于收购资产并通过多种联合发行进行循环利用，以加速该旗舰基金管理资产的增长 [11] - 在工作动态业务方面，能够提供全球体验的公司数量有限，公司预计现有客户对服务的需求持续强劲，并且新客户也在不断增加 [53] - 公司将物业管理层级调整，目的是在平台、创新和客户体验方面推动协同效应，使运营相似的业务归为一组，便于理解并提高生产力 [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司处于房地产资本市场复苏的早期阶段，根据仲量联行的全球投标强度指数，投标人活动在第三季度进一步改善，特别是大型机构交易，预计资本市场部门将基于人员素质和平台投资实现收入增长 [28][29] - 工作场所管理实现20%的有机增长超出预期，主要与扩大合同范围和实现现有客户的关键绩效指标有关，随着不断赢得新业务，该业务发展前景良好 [30] - 公司对2025年的商业房地产复苏前景持乐观态度，认为介于适度和非常强劲之间，预计短期内较高的国债利率不会对交易渠道产生负面影响，长期来看可能影响多户住宅业务，但国际投资者对办公、工业和大型零售的兴趣不受利率小幅波动影响 [67][68] 其他重要信息 - 公司在电话会议和相关文件中引用了某些非GAAP财务指标，并提供了与GAAP的调节信息，还定义了弹性和交易性收入 [3] - 公司在本季度发行了8亿美元商业票据，用于减少信贷额度借款并节省利息支出 [25] 问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待未来两到三年资本市场复苏的节奏 - 市场环境在过去几个月稳步改善，预计第四季度会有季节性上升，2025年持续改善，虽然10年期国债利率近期上升，但不会出现大量新交易的涌入 [33] 问题: 如何利用Raise的能力以及对现有租赁业务在收入和利润方面的影响 - Raise是一家租户代表租赁经纪公司，其技术平台可作为公司经纪人的工作流程工具并为客户提供直接数字体验，带来的收入占租赁总费用收入约1%，公司将削减其他投资以实现整体业务的有吸引力的利润率，预计三年内实现有吸引力的投资回报率，从第二年起达到最低投资回报率门槛 [34][36] 问题: 公司长期利润率范围是否仍然适用以及需要市场发生什么变化才能达到 - 公司给出的2024年全年范围中点基于业务渠道情况，考虑了资本市场的季节性、租赁的季节性抑制以及弹性业务线的趋势，范围下限考虑了交易活动放缓的情况，上限考虑了交易活动更显著的回升，特别是租赁业务，预计2025年将继续保持当前趋势，中期利润率范围假设交易业务线整体有一定程度的复苏，要达到16% - 19%的长期范围需要租赁和资本市场业务进一步复苏 [38][39][40][41][42] 问题: 目前的资本分配情况以及现金的使用方向 - 资本分配方面没有变化，专注于将杠杆率降低到总体目标范围的中点，进行有机业务再投资、选择性并购和股票回购 [43] 问题: 本季度租赁业务中办公室部分的需求情况以及租户决策是否更坚定 - 本季度办公室业务仍聚焦于高质量办公资产，大型交易规模总体增加，美国办公交易中超过10万平方英尺的交易虽仍低于疫情前平均水平但本季度有显著增长，有更多信心签署租约的迹象，美国的可用率自疫情以来首次下降是积极信号 [47][48] 问题: 美国资本市场活动增长的原因以及从增长或投资者兴趣方面有何特殊之处 - 美国市场对市场环境变化反应最快，全球可投资市场正在缩小，国际投资者有大量资金且更倾向于投资美国市场，不同资产类别仍存在分化，多户住宅最强，对办公的兴趣开始增加且高品质办公产品竞争激烈 [49][50] 问题: 工作动态业务未来的预期以及竞争情况 - 工作动态业务特别是工作场所管理业务表现强劲超出预期，未来趋势仍然积极，能提供全球体验的公司数量有限，预计现有客户需求持续强劲且新客户不断增加 [52][53] 问题: 资本市场边际利润方面是否有一次性因素影响以及四季度是否有类似情况 - 各业务线的长期平均边际利润在季度之间可能存在异常，影响因素包括业务组合（地理和服务线）以及费用的时间安排，调整房利美贷款费用后，资本市场今年迄今的边际利润约40%多，更符合35% - 40%的历史平均水平 [55] 问题: 如何理解投资销售和债务与股权咨询渠道增长高个位数与四季度及2025年营收增长的关系 - 整体资本市场环境持续改善，投资销售和债务咨询方面也是如此，前景积极且公司继续在该业务中赢得市场份额，但这不是四季度营收增长的代理指标 [57][58] 问题: 办公室租赁业务中被压抑的需求是否可持续以及2025年有哪些主题需要考虑 - 公司认为大部分初始被压抑的需求已经释放，经合组织信心指数是新决策的领先指标且保持稳定，预计财富100强公司的返回办公室要求增加将带来积极影响，目前不期望办公室业务趋势有重大偏离，与工业租赁情况不同 [60][61] 问题: 如何看待2025年工业租赁业务 - 工业租赁业务从极高的起点开始放缓，租赁量下降、需求缓和但目前活动与疫情前平均水平一致，长期前景仍然有利，美国工业租赁量同比下降、空置率略升但仍健康，预租率有提高且租金仍有正增长，预计短期的疲软将持续但中长期优势不变 [62][63] 问题: 如何看待商业房地产复苏前景是适度还是非常强劲 - 公司认为介于适度和非常强劲之间，2025年前景积极 [67] 问题: 预计较高的国债利率是否会抑制前景特别是对多户住宅业务 - 至少在未来几个季度，预计不会有负面影响，预计资本市场所有资产类别的需求都会增加，长期来看如果利率上升过高可能影响多户住宅业务，但国际投资者对办公、工业和大型零售的兴趣受利率波动影响较小 [68] 问题: 物业管理层级调整背后的战略思考 - 目的是获取更多协同效应、提供更好的客户体验并提高平台生产力，物业和工作场所管理业务运营模式相似，整合后便于理解且有利于推动协同效应 [70] 问题: 能否根据本季度情况推测2025年的增长预期 - 公司希望看到全年结果后再对2025年的增长率进行推测 [72] 问题: 短期利率与长期利率对行业的相对重要性以及净影响 - 短期利率对高端机会主义市场或高收益产品更相关，长期持有者更多与长期利率相关，难以将利率变动转化为业务量，但总体利率趋势对资本市场环境的复苏有利，不必过度担心近期10年期利率的上升 [73] 问题: 本季度借款方式转换（发行商业票据偿还信贷额度）的理由 - 为了降低未偿借款的总体利率，大约有60个基点的差异和收益 [74]