财务数据和关键指标变化 - 核心FFO每股为0.61美元,同比增长8.9% [11] - 现金可供分配总额为9510万美元,在支付股息后保留了5580万美元现金 [11] - 资产负债率维持在4倍到5倍之间,股权总额为9.75亿美元 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度开始了26项租赁,总面积350万平方英尺,现金和直线租赁价差分别为36.8%和51.8% [12] - 租赁续约率为79.9% [12] - 同店现金NOI增长6.1%,同比增长6.5% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 中西部市场整体健康,如密尔沃基、底特律、明尼阿波利斯、芝加哥、埃尔帕索等 [56] - 哥伦布、印第安纳波利斯等市场相对疲软,但公司在这些市场的近期敞口有限 [56] - 费城、南新泽西等市场也有一定弱势,但公司在这些市场的敞口也有限 [56] - 7月份的租赁需求与预算基本一致,甚至略有超出 [56] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于CBRE一线市场,建立了强大的团队和高效的评估流程,可以快速把握各市场的收购机会 [80] - 近岸化和回流趋势持续推动未来工业需求,公司已获得一些成功案例 [7] - 公司保持定价纪律,专注于优质且具有未来增长潜力的收购机会 [8] - 公司在开发项目方面也保持谨慎,预计租赁情况会好于预期 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 需求虽然仍然疲软,但正在改善,吸纳加速,空置率增幅收窄,建设管线也在收缩 [6] - 预计2024年市场租金增长4%到5% [6] - 对于后续交易市场,管理层持谨慎乐观态度,认为如果利率下降,交易量有望在第四季度加速 [28] 其他重要信息 - 公司在第二季度完成了8.78亿美元的资产出售,主要为非核心资产 [9][20] - 公司在第二季度完成了2.256亿美元的收购,包括一个94.7万平方英尺的五栋楼组合 [8] - 公司在第二季度开始了一个29.7万平方英尺的新开发项目,预计2025年二季度交付,2026年二季度稳定 [9] - 公司还在波特兰启动了一个20万平方英尺的build-to-suit项目,预计2025年二季度交付 [9-10] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Craig Mailman 提问 询问公司本季度业绩超预期,但未提高全年指引的原因 [18] Matts Pinard 回答 主要是由于收购和出售活动的影响,收购的现金收益率较低,出售资产的现金收益率较高,对全年核心FFO有一定摊薄影响 [19][20] 问题2 William Crow 提问 询问公司未来几年是否会面临租金下降的风险 [33] Bill Crooker 回答 公司在收购时会谨慎预测未来市场租金增长,并不会过度乐观,同时也看好工业地产的长期增长潜力,如近岸化和电商供应链建设等趋势 [34][35] 问题3 Vince Tibone 提问 询问公司新开发项目的预期收益率 [42] Bill Crooker 回答 新开发项目的预期稳定收益率在6.5%到7.5%之间,略高于市场水平 [43]