会议主要讨论的核心内容 - 通胀是房租的毛,而房租是房价的毛,租金收益率和无风险利率在大方向上是保持一致的,且基本上在大部分年份和大部分国家都是要高于无风险利率的这是整体的一般规律 [1][2][3][4][5][6] - 从长周期来看,美国房价和房租的增速基本一致,但在某些阶段房价会出现明显超涨,如2000-2006年期间房价涨幅达68%而房租仅涨24% [3][4] - 美国租金收益率除以无风险利率的比值,1970-2023年平均为2.09倍,考虑1%的持有成本后为1.85倍,这个比值在2018-2023年平均达到3.87倍,已处于偏高状态 [5][6] - 中国2016-2021年房价累计涨幅36%而房租仅10%,出现明显超涨,目前房价已有一定调整压力,特别是核心城市房价和房租的涨幅差距较大,租金收益率长期低于无风险利率 [7][8] 问答环节重要的提问和回答 问题1 投资者提问 对于未来房地产行业的政策走向,公司有何预判? [9] 分析师回答 房地产新政策总体仍以防风险为主,短期内可能难以对销售形成强刺激,但有利于减轻行业风险压力。预计未来房贷利率还有20-40BP的下行空间。 [9][10] 问题2 投资者提问 公司如何看待银行股的投资机会? [21] 分析师回答 银行股投资机会主要分为三类:1)红利稳定型如招商银行;2)红利增长型如优质中小银行;3)红利改善型如上海银行和玉农商行。银行股具有红利价值重估和顺周期属性,未来有望加速估值修复。 [21][22][23][24]