报告行业投资评级 无相关内容。[无] 报告的核心观点 新房市场冷热不均,成交量价再度下滑 - 4月上海新增商品住宅市场未能延续3月回暖势头,供求两端同、环比数据再度滑坡,跌幅为8%-47%不等[2] - 高端项目表现依旧强势,中低价位楼盘认购率基本在五成以下,销售周期仍较为漫长[2] - 为缓解当前市场库存较大的局面,上海房地产行业协会与房地产经纪行业协会联合倡议在全市发起商品房"以旧换新"活动[3] 中环外开盘项目占比近九成,成交总价呈结构性下移 - 面积段方面,120-140平方米物业成交占比出现反弹,回归至两位数以上[4] - 总价段方面,200-500万元房源交易份额有4%-6%的增加,700-1000万元房源受到供应影响,占比下跌9个百分点[4] 二手住宅成交量小幅回落,买卖双方"博弈"加剧 - 4月上海二手住宅市场共计成交16168套房源,成交均价38578元/平方米,环比略增0.5%[5] - 购房者交易意愿持续降低,部分买家预测房价仍有下探空间,但房东坚持认为所售住房价格远低于市场价,不愿降价[5] - 上海延续一贯谨慎作风,仅在5月初宣布加入住房"以旧换新"的行列,实际成交转化率可能有限[5] 改善需求释放,中环内物业成交占比提升 - 90平方米以上户型成交份额均有小幅增加,500万元以上物业成交占比也有所提升[6] - 4月,改善型购房需求重新占据市场主导地位,中环内物业成交占比提升[6] 市区去化表现整体优于郊区,传统宜居板块受到追捧 - 除静安、杨浦、虹口三区成交量环比有所增长外,其余各区成交量较3月均有不同程度下滑,跌幅在5-30%之间[7] - 中心城区交易活跃度总体优于外围地区,二手住宅成交量环比涨幅前十板块中,位于中环以内的板块占比达八成[7] - 静安曹家渡板块和龙华板块受到市区上班族的较大吸引力[7][8] 热门小区类型多样,楼盘套均总价进一步下跌 - 近三个月上海二手住宅成交热门小区中,外环外区域占比升至80%[9] - 上榜楼盘套均总价均值下跌至204万元/套,包含4个配套商品房小区,3个售后公房小区,2个商品房公寓小区和1个老公寓小区[9] - 金山新城的滨海一村、宝山月浦的新城昱翠湾、闵行七宝的惠明苑等小区受到不同客群的青睐[10]