报告行业投资评级 无相关内容。[无] 报告的核心观点 1. 2024年第一季度上海办公租赁需求疲弱,市场租赁情绪较低[1] - 小面积房源带看量上升,整体问询量稍有增加,但较多租户选择观望,采取谨慎的租赁决策,实质性成交案例较少[1] 2. 各环线办公租金持续普跌,外郊环跌幅扩大[2][3][4] - 内环内区域平均租金下跌0.8%,为本季度各环线最低跌幅[3] - 内中环与中外环区域平均租金分别下跌1.2个百分点和1.6个百分点[4] - 外郊环区域平均租金下跌幅度较大,达5.5个百分点[4] 3. 中心城区办公租金跌幅放缓,外围区域租赁情况有所分化[5][6] - 多数中心城区的办公租金跌幅在1个百分点以内[5] - 部分外围区域如金山区租赁情绪低迷,跌幅较高[6] 4. 租金普遍下调,中端及以下市场跌幅扩大[7][8] - 甲+级办公租金下跌0.2个百分点,表现较为平稳[7] - 甲级办公租金下跌1.3个百分点,乙+级办公租金下跌1.9个百分点[7] - 乙级及以下办公租金分别下跌3.4个百分点、2.4个百分点和1.5个百分点[8] - 部分业主提供定制装修服务以增加房源竞争力[8] 5. 办公空置率呈现持续上扬趋势[9][10][11] - 2024年第一季度上海全市聚集区平均空置率上升0.6个百分点至20.4%[9] - 新增供应放缓,但需求动力不足,去化速度缓慢[10] - 部分企业选择迁移或缩小办公面积,第三方办公服务运营商经营压力加剧[10][11] 6. 总体来说,办公租赁市场供过于求的格局仍然持续,市场下行趋势反转难度较大[12][13] - 高端写字楼租金持续下行,中端及中高端市场的租金差距缩小,企业倾向于搬迁至品质更好的项目[12] - 产业集聚效应显著的区域是当前办公租赁市场交易热点[13]