美国住房市场 - 美国住房供给在次贷危机后发生系统性收缩，新屋完工数相较1996-2009年收缩32.1%[2] - 美国住房市场库存持续去化，2024年2月在售库存为145万套，跌幅高达68%[2] - 美国购房需求在人口增长、居民资产负债表修复和新冠疫情的共同提振下重回扩张，但高利率对需求构成暂时性压制[2] - 美国房地产市场“量跌价升”的异象是长周期供需变化和疫情冲击催化的结果[3] - 美国房地产市场有望在中期持续繁荣，补库存进程或较之前更慢更久，需求若释放将支撑房价涨势延续[4] - 美国房地产市场脱离利率引力的繁荣限制了美联储政策转向的空间，降息预期可能落空[5] - 美国房价在加息周期中实现V型反转，房价上涨并非孤例，但当前有超越货币紧缩的力量在支撑房价上行[7] - 美国住房交易量在加息周期中快速下降，缺乏交易量支撑的房价上涨，未来演化仍需关注[10] - 美国房地产总在售库存从2000年至2007年大幅增长，次贷危机后至2024年大幅下降，二手房市场对去库存贡献度高[10] - 次贷危机后美国住房供给经历了系统性下行，新屋开工数在39个月内下跌了78.9%[14] - 美国自住房数量增长陷入停滞，自住房增长停滞达十年之久[15] 购房需求和趋势 - 千禧一代成为美国购房需求的主要支撑，首次购房者年龄提升至35岁[17] - 美国居民对自住需求的偏好在新冠疫情冲击下显著提升，居家办公占比增长约10%[20] - 美国楼市交易量和房价在2020年5月至2022年5月期间分别增长28.8%和40%[20] - 美国房价收入比在2020-2023年累计上升了21%，领跑主要西方国家[21] - 2023年四季度，30年期抵押贷款利率从7.8%回落至6.6%，导致美国住房成交量大幅反弹[22] - 2023年四季度，美国住房空置率仅为0.8%，为历史最低值[24] 市场展望和预测 - 美国加息周期导致二手房交易大幅萎缩，但地产投资逆势扩张，拉动实际GDP增长[25] - 美国房价同比增速有望高于5%，支撑通胀粘性在4%以上[30] - 美联储降息空间受限，市场对降息预期可能落空[32]