报告行业投资评级 - 未提及[无] 报告的核心观点 - 政策篇：上半年中央稳、地方放，下半年维持稳中有放；行业篇：房地产V形反转韧性强，预计全年销售规模小幅回落；城市篇：分化中快速回升，先豪宅再刚需、5月已同比转增；土地篇：成交量缩价涨，溢价率较2019下半年明显上升；营销篇：折扣力度正在加大，直播售房将成营销新常态；产品篇：健康人居理念将更多融入住宅设计；业绩篇：销售恢复好于预期，年内“促销售、抓回款”仍是重要目标；投资篇：上半年先抑后扬，疫情后房企投资逐渐加码；融资篇：融资环境维稳，成本结构性下降[46] 根据相关目录分别进行总结 政策篇 - 上半年中央政策层面继续坚持“房住不炒”定位，央行三度降准、LPR两度下调，房贷利率趋势性下移，地方在土地出让及房地产交易环节为市场、企业减压。展望下半年，货币政策整体保持宽松基调，但边际放松空间有限，房地产信贷政策整体中性偏积极，地方调控政策继续维稳，有望从保市场主体出发为企业纾困[47] 行业篇 - 2020年上半年，房地产业经历停摆 - 重启 - 回升过程，投资、销售、拿地等重要指标增幅创下20年历史低位后修复回升，但行业下行压力仍在。下半年行业依旧处于承压而行的反复、波动阶段，预计全年销售规模将小幅回落[63] 城市篇 - 疫后需求有序释放，成交快速回升、城市项目分化加剧。城市间楼市分化，如深圳、杭州率先正常化，广大三四线成交持续低迷。项目也存在分化，3 - 4月一二线豪宅“一房难求”，5 - 6月刚需接力中低价产品旺销。房价方面，同比涨幅收窄、环比先降后扬，一二线稳中有升三四线分化延续[78] 土地篇 - 土地成交规模下滑，各能级城市地价全线上涨，多数中西部二线成交量收缩，长三角地市热度持续高位。二季度普通地块入市增多，无人竞拍再成流拍主因。下半年土地市场将回归平稳，预计全年成交规模和2019年基本持平[79] 营销篇 - 线上营销加码，部分城市项目已达8折，线上营销、明星网红直播、购房节等方式为上半年主流，折扣力度正在加大，直播售房将成营销新常态[80] 产品篇 - 健康人居理念将更多融入住宅设计，如功能性更强的横厅被广泛应用、开放式厨房等互动空间增强家庭交流、人性化和收纳设计关注度不断提升、重视多维社区公共空间构建、住宅设计更注重舒适性、绿色健康因素更多融入、智能科技赋能持续推动住宅发展[80] 业绩篇 - 单月业绩同比逐月回升，销售恢复情况好于预期。规模房企集中度进一步分化，行业竞争加剧。近半数房企业绩完成不及40%，下半年去化压力较大，规模房企表现优于行业整体，部分企业业绩突出，全年预计梯队分化加大[80] 投资篇 - 上半年TOP10新增货值集中度微降至36%，但规模优势依旧显著；百强拿地销售比回升至0.38，龙头房企最为谨慎；上半年拿地节奏先抑后扬，第二季度TOP50房企投资金额激增；房企整体投资态度分化，“一头一尾”表现相对较弱；中西部仍是投资重心，长三角地区竞拍最为激烈；预计下半年投资意愿进一步回升，拿地态度持续分化；聚焦核心二线城市优质地块，多渠道拿地控成本、防风险[81] 融资篇 - 融资环境维稳，成本结构性下降，融资总量同比微降但正在逐步恢复，企业分化，房企融资成本结构性下降，到期压力下美元债重启，年内境内债权融资依然占据主位，房企上市热情不减，分拆物业上市掀起新高潮，破产企业达234家，部分上市房企相继出现危机。境外美元债重启加速恢复，将助力房企下半年加快发展[81]