报告行业投资评级 - 文档未提及，无对应内容 报告的核心观点 - 政策层面，两会是政策风向标，多省市棚改计划有升有降，粤港澳大湾区规划意义重大但调控政策未实质转向，2019年调控政策上半年维稳下半年部分城市可能放松 [42][48][49] - 行业层面，2019年1 - 2月销售面积同比下降，投资增速逆势上升，上半年销售规模低位运行但在一、二线带动下不会大幅下跌 [43] - 城市供求方面，一季度新增供应量同比下滑，不同线级城市供应和成交分化明显，考虑多种因素二季度成交或小幅增加 [44] - 城市房价方面，不同线级城市房价走势不同，预判二季度新房价格整体平稳，各线级城市有各自走势 [44] - 库存待售方面，一季度市场低迷库存上升，全国商品房待售面积降速变缓，未来去化压力大 [45] - 土地市场方面，一季度成交量缩价涨，预计二季度政策维稳，一、二线城市相关指标会改善 [46] - 企业运营方面，一季度销售未回暖，房企目标增速放缓，拿地态度谨慎但部分企业积极，营销范围扩大折扣活动增多 [47] 根据相关目录分别进行总结 政策相关 - 2019年“两会”涉及房地产多方面，调控主基调不变，金融政策松紧适度，房地产税稳步推进，新型城镇化助力区域发展，提升居民购买力等 [50][51][52][53][54][55] - 多省市棚改计划开工量有升有降，存在“计划减量、实际超量”可能 [56] - 粤港澳大湾区发展规划意义重大，有望成其他城市群规划模板，核心城市作用关键 [59] - 部分城市松绑“四限”但调控未实质宽松，多城降人才落户门槛但刺激楼市效果有限 [60][62] - 展望2019年，一线回暖使政策宽松预期减弱，但部分城市仍会逐步放松“四限” [65] - 2019年一季度有诸多政策出台，包括各地限购、限贷、人才政策等调整 [66][67][68][69][70] 行业相关 - 2019年1 - 2月销售面积同比下降3.6%销售额增长2.8%，区域销售情况不同，东部降幅大中西部有支撑但增速回落，短期市场下行趋势惯性延续 [71][72] - 1 - 2月房地产开发投资额同比增长11.6%，中部和西部投资增速回升，投资增速上升源于房企加紧施工，预计年内转降 [74] - 1 - 2月新开工面积增长6.0%土地购置面积锐减34.1%，新开工面积短期或下行，土地购置面积下降在预期之中，2019年土拍市场难实质好转 [75][77]