报告行业投资评级 无相关内容 报告的核心观点 代建行业快速扩张 - 2023年代建企业新拓面积接近2亿平方米,综合能力TOP30代建企业新增签约面积1.82亿平方米,同比增长25.5% [2] - 截至2024年9月,已有超过100家房企入局代建或承接代建业务,其中销售50强房企达46家 [3] - 有些企业为了增加利润增长点早早布局,有些企业则是"夹缝求生"快速入局 [2] 央国企和民企代建布局特点 - 央国企凭借"出身"优势在代建行业起步较早,以政府代建为基本盘,逐渐走向多元化代建模式 [7][8][9] - 民企代建起步晚,更多依靠商业代建扩张,代建特色与企业品牌一脉相承 [14][15][16][17][18][19][20] - 近两年快速扩张的民企如融创、旭辉主打定制化代建 [15][16] - 朗诗、当代等民企差异化路线,聚焦绿色、科技等特色 [17][18] - 龙湖、新城、华夏依托多元赛道优势,分别在TOD、数字科技体系代建与综合体代建发力 [18] - 江浙企业如德信、众安等扎根于未来社区、特色小镇改造及运营 [19] - 金科、华宇通过纾困代建"破局" [20] 代建行业竞争格局 - 大浪淘沙之下,诸多代建业务涉及较早但后续尚未发展的央国企已然"掉队" [23] - 新进的民营企业虽在疯狂扩张,但份额并不高、竞争也在加剧 [23] - 有一定规模的入局代建企业中,央国企围绕政府代建的护城河慢慢转向市场化代建,并在主业优势的基础上再细分领域积累经验和优势 [23] - 民企发展受限相对较少,商业代建实际操作也相对灵活,入局基本以大本营和房地产发展积累下来的资源整合为主 [23] 分组1 - 代建行业快速扩张,2023年新拓面积接近2亿平方米 [2] - 截至2024年9月,已有超过100家房企入局代建,其中销售50强房企达46家 [3] - 央国企凭借"出身"优势在代建行业起步较早,以政府代建为基本盘 [7][8][9] - 民企代建起步晚,更多依靠商业代建扩张 [14] 分组2 - 近两年快速扩张的民企如融创、旭辉主打定制化代建 [15][16] - 朗诗、当代等民企差异化路线,聚焦绿色、科技等特色 [17][18] - 龙湖、新城、华夏依托多元赛道优势,分别在TOD、数字科技体系代建与综合体代建发力 [18] - 江浙企业如德信、众安等扎根于未来社区、特色小镇改造及运营 [19] - 金科、华宇通过纾困代建"破局" [20] 分组3 - 大浪淘沙之下,诸多代建业务涉及较早但后续尚未发展的央国企已然"掉队" [23] - 新进的民营企业虽在疯狂扩张,但份额并不高、竞争也在加剧 [23] - 有一定规模的入局代建企业中,央国企围绕政府代建的护城河慢慢转向市场化代建 [23] - 民企发展受限相对较少,商业代建实际操作也相对灵活 [23]