1 核心资产稀缺且难以复制 - 大股东为中外合资企业,股权架构稳定 [24] - 项目位于 CBD 区域中心位置,且为 TOD [25][26] - CBD 区域为成熟商圈,综合表现位列北京商圈榜首 [30] - 资产品类丰富,功能齐全 [32] 2 收入稳定增长,盈利能力改善 - 收入能保持较为稳定的增长 [36][37][38][39][40] - 营业成本走低,盈利能力改善 [49][50][51][52][53][54][55][56][57][58][59] 3 主要资产运营情况分析 - 写字楼:出租率高,租金水平稳中有升 [60][61][62][63][64][65][66][67][68][69][70][71][72][73][74][75][76][77][78][79][80][81][82] - 商场:重奢定位,逆周期属性强 [83][84][85][86][87][88][89][90][91][92] - 公寓:改造完成后租金提升明显,出租率仍有提升空间 [93][94][95][96][97][98][99][100] - 酒店: 受疫情影响业绩承压,疫后修复可能成为业绩增长点 [101][102][103][104][105][106] 4 收入稳定有效保障高分红,降息环境有利估值提升 - 公司现金流情况良好,分红比例维持高水平且仍在提升 [107][108][109] - 降息周期贴现率降低有利于估值提升 [111][112][113][114][115][116] 5 盈利预测与估值 - 盈利预测 [117][118][119][120][121][122][123][124][125] - 可比公司估值 [126][127][128][129] 6 风险提示 - 租金增长不及预期、出租率下滑 - 商场需求下滑 - CBD 区域写字楼供应增加带来的竞争加剧 - 分红比例降低 [130][131]