文章核心观点 - 公司是一家拥有10年投资银行从业经验的资深研究分析师,专门负责行业和公司研究,擅长解读各种新闻、事件、财报等,发现潜在的投资机会和风险 [1] - 目前市场上很少有价值投资机会,科技行业(XLK)特别被高估,大多数行业也看起来估值较高 [1] - 公司认为房地产(VNQ)(XLRE)和公用事业(XLU)行业,特别是可再生能源生产商,是例外 [1] - 公司认为在美国以外的地方,特别是与标普500指数(SP500)(SPY)中的大型科技公司相比,存在更多价值 [1] 公司概况 - 公司是一家总部位于新加坡的房地产公司,拥有长期的房地产开发、运营和管理经验,资产包括办公楼、服务式公寓、学生公寓、商场、酒店、住宅和综合开发项目 [4] - 公司还拥有一家酒店子公司,在全球拥有160多家酒店,大部分由Millennium & Copthorne Hotels品牌运营,这部分业务表现良好 [4] - 公司正在发展一个小型的资产管理业务,目前管理约30亿美元的资产,未来计划通过与外部资本共同投资并担任资产管理人来增加这一业务 [5] 2023财年业绩 - 公司2023财年实现创纪录的收入,但EBITDA大幅下降,主要是由于2022年的处置收益和2023年的减值损失 [6] - 剔除这些因素后,EBITDA实际上同比增长53% [6] - 税前利润(PBT)增加约90%,主要得益于房地产开发业务的大幅贡献 [7] - 酒店业务也实现了利润的显著增长,因为旅游业在疫情后持续复苏,公司的入住率和平均房价都有所提升 [7] - 但公司也面临一些挑战,如确认了与部分投资性房地产相关的大额减值,以及受到高利率环境的影响 [7] 资产负债表 - 公司的最大担忧是资产负债表,公司负债较高,平均债务期限较短 [8][9] - 公司的平均借款成本从2.4%上升到4.3%,平均债务期限从2.3年缩短到2.2年 [9] - 同时,流动性略有下降,利息覆盖倍数也大幅下降 [9] - 公司可能会设法再融资,但利息支出可能会继续上升,除非央行很快降息 [10][11][12] 可持续发展 - 公司在可持续发展方面做出了大量努力,在气候变化和水安全方面获得CDP的双A评级,被评为全球最可持续公司之一 [13][14][15] - 这些努力不仅获得了外界的认可,也为公司带来了财务上的好处,如能以更优惠的价格完成可持续融资 [15] 展望与估值 - 住宅物业价格在公司主要市场新加坡继续增长,这对公司的住宅投资和开发项目是利好 [16][17] - 但商业物业的情况更复杂,投资者对零售和办公物业的需求有所下降,价格呈下降趋势 [18] - 尽管面临诸多挑战,但公司的估值被过度悲观,折价幅度过大,尤其是考虑到一些资产在资产负债表上的账面价值低于公允价值 [19][20] - 公司认为目前的股价严重低估了其业务价值,因此一直在回购股票 [20] 风险 - 公司的资产负债表相对较弱,被视为高于平均风险的投资 [21] - 公司还面临一些其他风险,如货币风险和以新加坡元支付股息 [21] - 但公司仍保持盈利,是一家备受尊重的房地产开发商,住宅和酒店业务表现良好,风险虽大但也有可观的利润潜力 [22]