文章核心观点 - 房地产投资信托(REITs)的收益和价格通常呈周期性波动 [1] - 本文主要关注REITs的资本市场周期,分析资本成本对公司业务策略的影响 [1] 资本市场周期 - 公寓REITs的隐含资本化率与美国10年期国债收益率存在较强的相关性,两者的利差通常为285个基点 [2][3][4] - 目前利差收窄至205个基点,表明投资者对该资产类别的风险溢价降低,可能会选择相对较高收益的固定收益工具 [4] - 公寓REITs与BBB级公司债券收益率的利差也较历史偏窄,对于追求收益的投资者来说,固定收益工具可能更具吸引力 [5][6] 股本成本 - REITs必须分配90%的应税收益,因此需要不断融资以推动外部增长 [7] - 根据CAPM模型,EQR的股本成本约为7.45% [12][13][14][15] 债务成本 - EQR的信用评级为A-/Baa1,目前发行的一只2031年到期债券收益率为5.29% [10][11] 加权平均资本成本 - 综合考虑债务、股权和优先股,EQR的加权平均资本成本为6.96% [16][17] 收购影响 - 目前市场上可收购的优质公寓资产的资本化率在4.5%-5.0%,低于EQR的加权平均资本成本,不利于进行收购 [19][20] - 因此EQR在2024年第一季度未进行任何收购 [20][21][22] 资产出售 - EQR在2023年第四季度和2024年第一季度出售了一些较老资产,获得5.6%-5.8%的处置收益率 [23] 股票回购 - EQR在2023年第四季度和2024年第一季度以平均价格57.72美元回购了8750万美元的股票 [25][31] 估值分析 - 以EQR当前的企业价值和2024年预测NOI计算,其隐含资本化率为6.33%,低于6.96%的加权平均资本成本 [28][29] - 若以57.72美元的平均回购价计算,EQR的隐含资本化率为6.87%,与加权平均资本成本的差距缩小至9个基点,更为合理 [30]