文章核心观点 - 医疗保健房地产投资信托基金(Healthcare REITs)在2024年开局缓慢,总回报下降(-4.43)%,而标准普尔500指数、道琼斯指数和纳斯达克100指数均为正收益[1] - 养老住房REITs的长期复苏终于开始显现,租金增长强劲,主要受益于社会保障福利的大幅上涨(15%)带来的居民收入增加[2][3] - 但公共支付领域如医院和护理院的经营受到劳动力成本飙升和政府支持减弱的压力,出现了一些租金拖欠和租赁重新谈判的情况[4] 公司概况 - CareTrust REIT(CTRE)是一家专注于护理院(SNF)和养老住房(SH)的小型房地产投资信托基金,资产规模25亿美元[5] - 公司自2022年3月以来股价上涨28%,总回报近44%,是少数几家在过去20个月内实现双位数增长的REITs之一[6][9] - 公司资产组合已增长至206处房产,22,500个单元,租赁给23家运营商,总投资19亿美元,其中73%来自护理院,10%来自养老住房,17%来自综合设施[10] 运营情况 - 公司护理院业务的入住率从2021年初的67%回升至目前的75%,但仍略低于疫情前水平[11] - 公司养老住房业务的入住率自2021年初以来一直稳定在77%左右,远低于疫情前的85%[12] - 公司今年完成了23处房产的24%增量收购,平均初始收益率为9.8%,与历史平均水平9.7%持平[14] - 公司租金收入较投资总额高出10.3%,其中养老住房业务的收益率略高于其他两个细分领域[15] 风险与挑战 - 公司租户集中度较高,前10大租户占比84%,其中最大租户占比34%[17][18] - 租户经营状况受疫情影响有所恶化,部分租户难以支付租金,公司面临一定经营风险[19] - 行业面临持续的护理人员短缺和政府新政策带来的成本压力[38] 发展前景 - 人口老龄化趋势为养老服务行业带来巨大需求,80岁以上人口快速增长,未来10年内将持续增长[20] - 医疗和医疗补助的日均费率过去7年一直保持4%左右的复合增长[21] - 行业供需格局良好,预计2024年养老住房入住率将达到或超过疫情前水平[22][23] 估值与投资评级 - 公司财务状况稳健,流动性比率2.69,债务率28%,债务/EBITDA仅4.1倍,评级为BB级[28][29] - 公司股息率5.48%,过去5年股息增长6.43%,股息评分6.61分,派息率80%[34][35] - 公司当前股价对应2023年FFO估值15倍,较净资产值溢价4.8%,估值合理[36][37] - 9家分析师中7家给予买入或强烈买入评级,平均目标价24.56美元,较当前价格有20%上涨空间[40][41]