行情回顾 - 2024年1 - 2月受多种因素影响恒生物业服务及管理指数下行且跌幅深于内房板块3 - 5月中旬走势相对平稳且有相对收益5月中旬及9月末 - 10月初受地产政策影响物管和内房板块反弹但内房板块幅度大恒生物业指数年内下跌6%跑输恒生国企指数24ppt同花顺内房指数年内上涨34%跑赢恒生国企指数13ppt [5] - 2022年11月 - 2024年10月经历四轮由地产端政策推动的市场风险偏好改善阶段重点企业与其关联地产涨跌趋势基本一致但波动幅度有变化 [6] 行业基本面 - 成长依靠基础物管量增推动回款与整体经济形势挂钩2024 - 25年核心覆盖企业增长结构延续过去趋势多数企业成长靠基础物管规模增长和提质增效2024年行业收缴率和应收账款或承压核心企业靠相关措施和科目对冲现金流中长期行业收缴回款与经济形势相关 [2][10] - 地产敞口方面业务占比持续下降部分民企关联风险有望得到处置 [11][12] - 收缴回款方面行业综合回款率自2018年以来下行但经营性现金流维持较好水平2024年上半年核心覆盖企业综合回款率同比下降3.7个百分点 [13] 前瞻展望 - 基本面受地产影响减弱但交易情绪可能延续关联惯性未来两年核心覆盖企业盈利端地产敞口有望下降部分民企关联风险有望被处置物管板块自身缺乏增量信息且投资思维有惯性交易层面或持续受地产影响但物管商业模型稳健利润增长预期和派息中枢上升板块股价波动幅度或小于地产股票回调时可能有股息收益率投资机会可沿两条思路参与投资 [3][14] - 营商环境方面行业政策框架平稳部分省市有政策更新住宅物业服务定价原则有区分且政策更新节奏慢框架平稳 [10] - 增长结构方面增速换轨后基础物管业务成为成长核心要素增值服务增长放缓收入利润增长多靠基础物管业务推动外拓规模未来或相对平稳 [10]