房地产行业政策相关 - 政策端出现新强音“促进房地产市场止跌回稳”，财政政策是关注重点，政策取态经历四个阶段变迁，目前转向“积极支持”[4] - 已出台政策虽能带来总销量阶段性反弹，但未能促使其持续增长，存在发力强度和落地执行瓶颈[6] - 限购限贷政策调整在本轮周期中仅使销量脉冲式上涨，居民购房杠杆率未达此前高位，地方政府投资修复等调整有利于改善居民购买力[7] - 房地产收储政策整体执行进展偏慢，关键点在定价机制等方面，若对一二线城市冗余库存进行收储，实际落地规模可能小于理论值但仍能影响供需结构和价格预期[8] - 城中村改造政策若能全部转化为销售可提振总销量，但项目落地进度受多种因素影响，且需配合房地产领域整体原则[9] - 项目及企业融资支持方面，项目“白名单”机制扩容、政策延期改善了房企融资情况，未来仍需进一步融资支持和风险防范举措[9] 房地产市场现状与展望相关 - 中国房地产开发商处于去杠杆中早期阶段，实体市场量价下行最快时期可能已过，政策推动行业止跌企稳，地产股估值历史底部或已确立[1][46] - 2024年项目去化率边际下降，老项目销售难度仍存，不同企业销售去化率均较去年下滑，销售弹性主要来自新项目[47] - 2024年拿地强度较低，可能使2025年销售端仍面临下行压力，部分头部企业土储缩圈，销售规模降低可能使缩表进程持续[47] - 盈利端在2025年表现可能平淡，IH24地产企业结算毛利率新低，老项目结算将约束毛利率水平，2026年后可能修复但结算规模料下行[48] - 中国房企仍处于去杠杆中早期阶段，资产负债表优化是未来行业运行主线，2025年需留意实体市场修复与债务风险变化[50][51] - 中国房企报表走向分化，国央企报表状态健康，民企债务水平较高，动态资债重组可能持续，企业间分化对投资更重要[51] 房地产市场数据相关 - 展望2025年，强、中、弱三种政策情景下总销量、房价、投资等指标将呈现不同走势，如总销量环比分别持平、下跌6%和14%，二手房销售占比将进一步提升，房价仍有下行惯性，投资在不同情景下有不同幅度下跌[3] - 不同政策情景下房屋新开工面积、物理竣工面积、房地产投资额等投资端指标呈现差异化弹性特征[38][39] - 2024年覆盖企业销售去化率约33%（1H23为44%），覆盖标的2024年前8个月总口径拿地强度约18％（2023年为33％）[47] - 给出了2021 - 2025E（包括不同政策情景下的2025E）各年的新建商品房销售面积、新建商品住宅销售面积、二手住宅销售面积等多项数据对比[40] 地产股相关 - 中国地产股或已确立长期底部，2018年以来“博弈政策”的交易范式走向终结，未来驱动因子或回归基本面，9月末以来板块估值修复且个股估值差收敛[53] - 海外市场地产股估值变化有一定规律，如第一轮高位下行韵律近似，下行后修复路径虽无定式但上行催化因素主要是房价信号，中国地产股可借鉴海外经验[54][55][56] - 中国地产股价格底部或已确认，A和EI地产股若向历史 - I·倍标准差修复有30 - 40%的上行空间，若实体市场修复有力股价或运行至历史中枢水平，未来可能先在 - 1倍标准差至中枢区间运行[57]