文章核心观点 - 工业地产行业面临供给过剩和需求疲软的挑战,导致空置率上升,买卖双方预期差距加大 [2][3][4][5] - 但行业供给正在降温,加上需求有所回升,未来供需关系有望改善,有利于工业地产公司的经营指标 [6][7] - 公司First Industrial Realty Trust (FR)是行业内的优质标的,具有较高的安全边际 [8][9][10] 公司概况 - FR拥有424处物业,总租赁面积67.9万平方米,分布在19个州 [1] - FR的租金增长较市场平均水平更高,2023年和2024年Q2分别达到58.3%和43.4% [9] - FR的出租率为95.3%,高于同行 [9] - FR的自由现金流和股息增长动力强劲,2019-2023年股息年复合增长率约8% [10] - FR的资产负债表稳健,评级为BBB,利息保障倍数为4.4倍 [10] 估值及风险 - FR的估值相对同行较为合理,预测2024年的FFO市盈率为21.6倍,低于同行 [12] - 但FR的估值在最近几个月已有较大涨幅,未来上涨空间或有所收缩 [12] - 高利率环境下,FR的部分浮动利率债务面临风险 [11][12] - 供给过剩状况持续时间存在不确定性,可能影响FR的出租率和租金水平 [11][12] 总的来说,FR作为行业内的优质公司,在当前行业环境下仍具有较高的投资价值,预计未来有望实现低双位数的总回报 [13]