文章核心观点 - Realty Income Corporation (O)过去一直以优质资产而享有溢价估值,但随着越来越多租户问题浮现,这种溢价估值将会消失,其估值将与同行更为一致[3][4][15] - O的资产质量并不出众,其收购方法导致了大量弱势租户,这将拖累其AFFO/股的增长[4][5][6] - 市场过度解读了O的AFFO增长,将其视为资产选择能力出众,但实际上O只是利用高估值股票收购同行从而实现AFFO增长[11][14] 根据目录分别总结 1. 弱势或过度扩张的租户 - O有13.4%的租金收入来自于财务状况较弱或正在破产的租户,如AMC、Rite Aid、Red Lobster等[4] - 部分租户如Walgreens、CVS、Dollar General、Dollar Tree等也可能关闭部分门店,这些弱势租户占O总收入的13.4%,远高于同行[4] - 这是由于O的收购方法,倾向于收购当时被视为优质租户的资产,但随着时间变化这些租户已不再受青睐[4][5] 2. AFFO增长的误读 - O利用高估值股票作为收购同行的货币,实现了AFFO的快速增长,但这并非源自其出色的资产选择能力,而只是简单的财务操作[14] - 市场错误地将O的AFFO增长解读为其资产管理能力出众,导致其估值大幅溢价[11] 3. 估值分析 - O当前的AFFO估值仍略高于同行,考虑到其面临的租户问题,未来其总回报可能仅与大盘持平,不如同行具有更好的增长前景[16][17][18] - 同行中一些工业地产REITs如GOOD、WPC、BNL估值较低,但其内部增长更快,可能成为O未来的收购目标[21][22]