文章核心观点 - 由于美联储预计从9月开始降息，抵押贷款利率下降，预计购房贷款和再融资将有所改善，Zacks REIT和Equity Trust行业将迎来复苏。mREIT行业短期内可能会见证账面价值的提升，因为机构市场的利差收紧，对资产价格产生积极影响[1][4][6][7] 行业概述 - Zacks REIT和Equity Trust行业包括抵押REITs（mREITs），这些公司投资和发放抵押贷款及抵押贷款支持证券（MBS），为房主和企业提供抵押贷款信贷。这些公司通常专注于住宅或商业抵押贷款市场，有些通过资产支持证券投资于两个市场。机构证券由联邦政府支持，风险较低。这些REITs通过普通股和优先股、回购协议、结构化融资、可转换和长期债务以及其他信贷工具在债务和股权市场筹集资金。净利息率（NIM），即抵押资产和持有的证券的利息收入与资金成本之间的差额，是mREITs的关键收入指标[3] 行业未来发展 - 低抵押贷款利率将增加需求：由于美联储预计将在9月降低利率，长期债券收益率下降，导致抵押贷款利率下降。30年固定利率抵押贷款的平均利率从6.73%降至6.47%，这是过去一年多以来的最低水平[4] - 住房可负担性挑战预计将随着抵押贷款利率的降低而减少。随着利率下降和供需平衡在抵押贷款市场中发挥作用，需求将在未来几天增加。尽管2024年6月房价创历史新高，但现有房屋销售速度放缓。有迹象表明，房地产市场正在转向有利于买家。随着这种转变，抵押贷款发放可能会呈现积极趋势，减少发放者的运营和财务挑战，增加销售利润率和新投资活动[5] - 美联储降息信号缓解了固定收益市场的波动、高利率和30年机构MBS与10年国债利率之间的利差扩大对机构抵押贷款支持证券估值的影响。机构抵押REITs目前见证了轻微的账面价值下降，但比2023年的波动更为稳定。美联储的降息指示可能会增加净利息利差，减轻高杠杆mREITs的盈利压力，这些公司一直面临上升的资金成本。机构市场将从利率缓解中恢复，行业参与者可能会提高股息，鼓励mREIT投资者，并可能导致资本流入行业，潜在地改善未来期间的账面价值[6][7] 行业排名和表现 - Zacks REIT和Equity Trust行业在Zacks Finance部门内，其Zacks行业排名为46，位于Zacks 250多个行业的前18%。该组的Zacks行业排名，即所有成员股票的Zacks排名的平均值，表明近期表现优异。我们的研究表明，Zacks排名前50%的行业的表现超过后50%的行业两倍以上[9][10] - 过去一年，Zacks REIT和Equity Trust行业的表现落后于Zacks Finance部门和S&P 500综合指数。行业在过去一年中增长了0.5%，而Zacks Finance部门增长了21.1%，S&P 500指数增长了21.2%[12][13] 行业估值 - 基于过去12个月的市净率（P/BV），mREITs行业交易于0.89倍，而S&P 500为7.71倍。在过去五年中，该行业交易最高为1.14倍，最低为0.39倍，中位数为0.89倍。与S&P 500相比，REIT和Equity Trust的P/BV比率较低，与Zacks Finance部门的3.1倍相比，该行业交易于较大折扣[15][17] 推荐股票 - Starwood Property Trust, Inc. (STWD)：总部位于康涅狄格州格林威治，通过商业和住宅贷款、基础设施贷款、物业和投资及服务四个部门运营。截至2024年6月30日，其贷款组合为147亿美元，资产基础为260亿美元，其中多户贷款占21%，美国办公贷款占10%，酒店贷款占8%。公司主要持有浮动利率资产，有利于应对当前的利率环境。2024年盈利预测在过去一个月中略有上调至2.06美元，预计增长0.5%，当前Zacks排名为2（买入），市值为61.2亿美元[18][19][20] - Arbor Realty Trust (ABR)：总部位于纽约，主要专注于多户、单户和其他商业房地产资产的贷款发放和服务。管理着专注于政府赞助企业产品的数十亿美元服务组合。截至2024年6月30日，贷款待售为3.429亿美元，相关融资总额为3.352亿美元。2024年盈利预测在过去一个月中保持不变为1.75美元，过去四个季度平均超出预期7.48%，当前Zacks排名为2，市值为25亿美元[22][23][24] - Apollo Commercial Real Estate Finance (ARI)：总部位于纽约，专注于发放、收购、投资和管理商业抵押贷款、次级融资和其他商业房地产相关债务投资。其83亿美元的贷款组合由美国和欧洲门户城市的物业担保，其中96%为浮动利率贷款，这是公司在当前高利率环境下的关键优势。2024年盈利预测在过去一个月中略有上调至1.38美元，预计增长26.6%，当前Zacks排名为2，市值为13.8亿美元[25][26][27]