文章核心观点 - 公司通过资本配置决策(如收购、处置、开发或重新开发物业、回购股票、偿还债务等)来创造价值 [4] - 公开上市的房地产投资信托基金(REITs)在过去曾经历过多年的净资产价值(NAV)溢价交易,这为它们提供了充足的时间来筹集资金并进行增值性投资 [5][6][7] - 但自2010年以来,REITs的NAV溢价交易期限大幅缩短,这使得它们无法充分利用这一价值创造的"支柱" [4][8] - 尽管如此,REITs仍然通过收购、处置和股票回购等方式进行资本配置,并保持了较低的财务杠杆水平 [8][9][10] 根据目录分别总结 1990年代和2002-2006年 - 在REITs被认为是提供稳定股息但增长乏力的公司时期,收购是主要的NAV增长方式 [5] - REITs在1990年代中期和2002-2006年期间交易溢价,这为它们提供了以低于自身资本成本的收购收益率进行"价差投资"的机会 [6][7] - 这一时期REITs进行了大规模收购,如Simon Property Group收购了休斯顿Galleria和宾夕法尼亚州King of Prussia Mall,Equity Office Properties也进行了大规模扩张 [7] 2010-2024年 - 自2010年以来,REITs的股价一直处于NAV折价交易,这使得它们无法利用资本市场进行增值性投资 [8] - 相反,大型收购交易主要由私募股权公司主导,因为它们的加杠杆成本资本成本更低 [8][9] - 为应对这一局面,REITs采取了更加谨慎的资本配置策略,如偿还债务、回购股票等,而较少进行外部收购 [9] - 但REITs已经为下一个周期做好了准备,它们的财务状况更加稳健,一些细分领域已经开始出现NAV溢价交易 [10] 未来展望 - 如果REITs未来能够长期保持NAV溢价交易,它们将有机会进行大规模收购,这可能带来AFFO增长率的进一步提升 [10] - 一些具体的REITs公司,如Camden Property Trust,目前交易折价较大,有望在未来获得估值修复和业绩改善的双重推动 [10]