文章核心观点 - 净租赁房地产投资信托(net lease REITs)提供一种高效的房地产资本,帮助众多公司实现增长,为股东、员工和其他利益相关方创造财富[1] - 净租赁业务模式具有高度透明度,其关键变量比大多数REIT领域更为明确[1][3] - 净租赁REIT的资本结构和借款成本差异较小,主要集中在投资收益率和租金增长上[5] 资产净值(NAV)和净租赁REITs - 公众REIT的价值反映其运营业务模式的价值,而非资产净值[7] - 与高信用评级租户相比,租赁给非评级租户的房地产具有更高的未杠杆投资收益率和租金增长率[8][9] 利率敏感性 - 净租赁REIT的长期租约并不意味着它们对利率更敏感,相反它们可以通过租金增长和再投资现金流来抵消利率上升的影响[12][13] - 但是如果净租赁REIT在低利率时期大幅增加投资,则可能会在利率上升时遭受价值损失[13][15][16] 现金流免疫 - 净租赁REIT如果能使自由现金流大于年度债务到期额,就可以规避利率重置的风险[20] - 内部增长是净租赁REIT避免"分母效应"的关键,主要来自租金递增、未分配现金流再投资和资产出售回收的现金流[21][22] 五大净租赁REIT的业务模型分析 - Essential Properties Realty Trust (EPRT)具有较高的内部增长潜力,是分析师最看好的公司之一[27][28] - Realty Income、W.P. Carey和Agree Realty在低利率时期大幅增加投资,现在面临一定的价值损失,但长期价值仍有支撑[29][30][31][32][35] - NNN REIT和Four Corners Property Trust的业务模型相对更加稳健[31][33]