公司业绩方面 - 今年第一季度公司核心FFO约为1350万美元扣除360万美元经常性租户改善和资本支出后AFFO约为910万美元合每股0.22美元[7] - 基于全年指引核心FFO在今年剩余时间将降低这可能影响AFFO结果但预计优先股股息支付率仍将低于股息前AFFO的25%[12] - 2024年全年处置金额2100万美元净营业收入1.035亿美元利息支出3450 - 3550万美元核心FFO每股1.14 - 1.22美元12月31日入住率83.5% - 86.5%同店现金NOI变化 - 2.0% - 1.0%[13][14] 股息支付方面 - 公司普通股季度股息每股0.1美元有足够覆盖优先股股息已包含在FFO和AFFO计算中[9] - 扣除经常性资本支出且未支付优先股股息前的总AFFO接近1100万美元支付优先股股息所需不到股息前AFFO的20%[11] - 尽管办公环境存在问题预计公司仍能履行优先股股息支付义务[15] 资产负债表方面 - 公司总资产15亿美元现金和受限现金约4300万美元总债务6.68亿美元预计净债务6.25亿美元（若不考虑受限现金为6.4亿美元）LTV比率为48%[16] - 公司计划将波特兰Cascade Station交给贷方预计LTV比率将降至47.7%考虑额外留存收益后可能接近47.5%[19][20] - 波特兰AmberGlen物业租户将腾出约72000平方英尺空间若将该物业交给贷方净债务将降至6亿美元资产账面价值降至12.9亿美元LTV比率更新为46.5%[21] - 公司每年将保留约1000 - 1500万美元收益这将对LTV比率产生每年约100个基点的积极影响[22] - 公司股权7.67亿美元其中优先股仅1.12亿美元占比不到15%普通股权益超6.5亿美元[25] 优先股情况方面 - 公司目前有A系列优先股在纽约证券交易所交易代码为(NYSE:CIO.PR.A)股息率6.625%每年1.65625美元按季度等额支付可随时赎回[25] - 优先股目前交易价格为17.66美元较票面价值低近30%当前收益率为9.38%[25] - 鉴于优先股股息覆盖率较高且资产负债表相对保守9.4%的收益率提供了有吸引力的风险回报比[26] 投资观点方面 - 尽管不看好办公相关房地产但公司优先股提供了度过难关的有吸引力机会[27] - 优先股发行规模相对较小股息支付可控且普通股权益较多[27] - 已持有公司优先股多头头寸未来几天可能增持[27]