公司概况 - Prologis是全球物流地产领域的领导者，专注于高壁垒、高增长市场，拥有、管理和开发位于四大洲19个国家的优质物流设施[119] 经营模式 - Prologis的租赁运营是其经营部门中最大的组成部分，通常贡献85%至90%的综合收入、利润和FFO，主要通过运营租赁收入和其他收入减去租赁支出和其他支出来计算NOI[129] 合作投资 - Prologis通过与世界上最大的机构投资者合作，通过战略资本部门，实现长期现金流，通常贡献10%至15%的重复性综合收入、利润和FFO[130] 资产质量和增长预期 - Prologis相信其资产组合的质量和规模、团队的专业知识、客户关系的深度和资产负债表的强劲将推动收入、NOI、利润、FFO和现金流的增长[131] 市场表现和预期 - Prologis预计市场租金将继续增长，由于需求旺盛且空置率低，现有租约具有较大的上行潜力，预计租赁续约将带来未来收入的显著增长[132] 开发业务 - Prologis的开发业务提供了建设符合客户需求的现代物流设施的机会，成功的开发和再开发工作将通过租赁项目、收入增长和提高Real Estate Segment的价值带来显著的盈利增长[129] 资本结构 - Prologis通过筹集资本支持合作投资计划的长期增长，同时保持对这些投资车辆的重大投资，截至2023年3月31日，由Prologis持有的八个未合并的合作投资计划持有的运营投资组合的总毛账面价值为503亿美元，涵盖491万平方英尺[130] 资产负债表 - Prologis的资产负债表实力良好，截至2023年3月31日，其合并债务的加权平均剩余期限为10年，加权平均利率为2.6%，主要是由于过去几年的再融资活动[135] 可用流动性 - Prologis通过再融资活动基本解决了直到2026年的所有债务到期问题，并利用了先前较低的利率，截至2023年3月31日，其总可用流动性为57亿美元[136] 运营结果 - 公司在2023年第一季度的运营结果强劲，全球物流市场需求稳定，低空置率推动市场租金增长，导致O&M组合的租金变化和同店销售增长为正[140] 财务状况 - 公司在2023年第一季度的总可用流动性为57亿美元，信贷额度为52亿美元，无限制现金余额为5亿美元[141] 资本支出 - 公司在2023年第一季度的总资本支出为52百万美元，其中包括建筑和土地开发活动以及运营建筑改进等[161] 费用情况 - 公司在2023年第一季度的折旧和摊销费用为6.02亿美元，较2022年同期增加了2.05亿美元[162] 净营业收入 - 公司在2023年第一季度的房地产部门和战略资本部门的净营业收入分别为1,214百万美元和63百万美元[144] 净利润来源 - 2023年第一季度，公司的净利润中包括来自非合并实体的76百万美元[177] - 2023年第一季度，公司的净利润中包括来自外汇和衍生品收益的9百万美元[182] - 2023年第一季度，公司的净利润中包括来自外汇和衍生品收益的4百万美元[184] 资金需求和来源 - 公司认为从经营活动、合作投资项目的分配、贡献和处置物业以及可用融资来源等方面，能够满足未来发展、收购、运营、债务偿还、股利和分配需求[191] 风险管理 - 公司对市场风险进行敏感性分析，主要关注外汇相关变动和利率变动对公司的影响[242] 外汇风险 - 公司主要通过借入投资货币来提供自然对冲，同时通过衍生金融工具对冲外汇风险[244] 利率风险 - 公司对利率风险进行敏感性分析，发现利率上升10%可能导致年度利息支出增加600万美元[248]