全球物流地产领域 - Prologis 是全球物流地产领域的领导者，专注于高壁垒、高增长市场，拥有、管理和开发位于四大洲19个国家的优质物流设施[241] - 长期趋势显示电子商务采用率和供应链弹性的增加继续推动对存储和分发商品的需求增加，租金大幅上涨，空置率低[242] - Prologis 通过开发活动和第三方收购向新的物流物业投入大量资本，通过出售非战略性物业回收资本[243] - Prologis 通过与世界上最大的机构投资者合作，通过非合并的共同投资企业进行投资，以扩大投资能力，增强和多样化房地产回报，并减轻对外汇波动的风险[244] - Prologis 通过 Prologis Essentials 提供创新解决方案，满足客户在全球履行中面临的挑战，致力于环境、社会和治理实践，为客户、投资者、员工和所在社区创造价值[245] 公司业务 - Prologis 在全球拥有或投资于预计总计约12亿平方英尺的物业和开发项目，主要收入来自美国以外的地区[247] - Prologis 的业务包括房地产（租赁运营和开发）和战略资本两个运营部门，其中租赁运营占据主导地位，贡献90%至95%的收入、利润和FFO[248] - Prologis 通过开发业务提供了深化市场存在的机会，通过成功的开发和再开发努力实现了显著的收入增长[251] - Prologis 通过战略资本部门与世界上许多最大的机构投资者合作，通过非合并的共同投资企业提供长期现金流，贡献5%至10%的收入、利润和FFO[252] - Prologis 相信其资产质量和规模、土地储备和再开发项目、战略资本业务、客户关系深度和资产负债表实力是推动收入、NOI、利润、FFO和现金流增长的差异化因素[255] 财务表现 - 我们在2024年上半年的运营结果表现强劲，现有租赁市场租金的增加推动了我们O&M组合的租金变化和同店增长[264] - 在2024年，我们完成了一系列重要活动，包括从欧洲向非合并共同投资企业贡献资产和向美国第三方出售非战略性资产，实现了13亿美元的净收益和3.45亿美元的净收益[265] - 我们在2024年2月偿还了5亿美元的美元贷款[266] - 我们发行了29亿美元的高级票据，发行日期加权平均利率为4.8%，平均期限为13年[270] - 我们的房地产部门和战略资本部门的净营业收入分别为27.58亿美元和1.34亿美元[272][273] - 在2024年上半年，房地产部门的净营业收入较2023年同期增加了2.92亿美元，主要受到租金增长、收购和开发活动的影响[279] - 我们的房地产部门在2024年上半年的净营业收入中，租金收入为36.8亿美元，开发管理和其他收入为1美元，租金支出为8.99亿美元，其他支出为2.4亿美元[277] - 在2024年上半年，战略资本部门的净营业收入中，战略资本收入为2.83亿美元，战略资本支出为1.49亿美元[297] - 美国战略资本部门在2024年上半年实现了总收入283亿美元，较2023年同期的934亿美元有所下降[298] - 美国战略资本部门的总费用为149亿美元，较2023年同期的223亿美元有所下降[298] - 公司在2024年上半年的总行政和一般费用为21.8亿美元，较2023年同期的19.5亿美元有所增加[302] - 折旧和摊销费用在2024年上半年为13亿美元，较2023年同期的12亿美元有所增加[305] - 公司在2024年上半年通过房地产交易获得的净收益为345亿美元，较2023年同期的214亿美元有所增加[307] - 公司在2024年上半年通过合资企业获得的净收益为175亿美元，较2023年同期的146亿美元有所增加[327] - 公司在2024年上半年的同店销售物业净营业收入为136.1亿美元，较2023年同期的129亿美元增长了5.5%[319] - 公司在2024年上半年的总资产净收益为1,407亿美元，较2023年同期的1,263亿美元有所增加[317] - 公司在2024年上半年的总资产净收益为1,249亿美元，较2023年同期的1,165亿美元增长了7.2%[319] - 2024年上半年，利息支出较2023年同期增加，主要是由于发行高级票据用于资助收购和开发活动，以及新发行和信贷额度利率较高[331] - 2024年上半年，外汇、衍生品和其他收益净额为1.01亿美元，较2023年同期的3500万美元增加[333] - 2024年上半年，外汇和衍生品收益净额为8000万美元，较2023年同期的1900万美元增加[336] - 2024年上半年，所得税费用为7600万美元，较2023年同期的1.11亿美元减少[340] - 2024年上半年，非控股权益归属净收益为9500万美元，较2023年同期的9700万美元略有下降[341] - 2024年上半年，累积其他综合收益（损失）的变化主要受到汇率变动的影响，特别是在美国以外的房地产净投资和我们在投资国家的功能货币发行的借款[343] - 2024年上半年，现金流量活动中，经营活动提供的净现金为21.42亿美元，较2023年同期的23.29亿美元略有下